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第1篇：房地產融資擔保范文

（一）房地產企業與當地經濟依存度高自1980年房改以來，房地產市場在我國從無到有，從弱到強，特別是在21世紀進入了快速發展階段，房地產業給中國經濟的快速發展注入了新的元素，尤其是在促進地方經濟發展的方面作用尤為顯著。主要表現在：

（1）推動國民經濟的發展。以中部地區江西省為例，該省2008房地產業增加值發展到220.45億元，占第三產業增加值的11.0%。房地產業的快速發展,使其迅速成為當地國民經濟新的增長點。2008年，江西房地產業對GDP的貢獻率為11.4%，拉動GDP增長1.4個百分點，如表1所示：

（2）拉動社會固定資產投資，增加了地方財政收入。房地產開發投資占全社會投資的比重穩步上升，由1990年占全社會投資的4.1%發展到2004年最高時占14.6%，2008年為11.5%。2008年，全社會投資增加額中的7.8%是由房地產開發投資實現的，房地產開發投資拉動全社會投資增長3.4個百分點。2008年全省房地產開發企業應繳所得稅9.83億元，比2000年增長6.5倍。房地產開發業還產生房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅等稅費，僅此4項稅收就達43.21億元，占地方財政收入的8.8%，2004―2008年的五年，全省房地產業營業稅累計上繳104.27億元，占全省地方財政收入的6.3%，促進了地方財力的增強。

（3）房地產業的繁榮與發展直接推動了與之相關的建筑業的發展，同時也間接帶動了其他產業的發展。首先帶動了建材工業的發展，2008年鋼材產量2570萬噸，比1990年增長18.2倍；水泥產量10227萬噸，比1990年增長7.7倍；平板玻璃產量3209萬重量箱，比1990年增長2.5倍。其次帶動了建筑業的發展，2008年，具有資質的建筑企業完成總產值2828.25億元，比1990年增長67.9倍；實現利潤總額98.81億元，利稅總額192.33億元，分別比1990年增長95.9倍、88.0倍；全員勞動生產率平均達到14.05萬元/人（按產值計算），比1990年增長10.7倍。房地產業的發展，促進了與之相配套的商業、飲食業、服務業的發展，隨著居民小區的建成，居住條件的改善，增加了人們對室內裝潢、家具和家電消費的支出。此外，新型保溫吸熱和防腐等材料的應用，還促進了科技的進步；物業管理、房屋中介等行業的出現，為社會就業提供了新途徑，緩解了就業壓力，有利于社會的穩定和發展。

（二）房地產企業整體質量不高 截止到2008年底，全國有各級房地產開發企業87562家，其中上市房地產公司105家，絕大部分企業都屬于三級及以下資質（注冊資金一級企業不低于5000萬元；二級企業不低于2000萬元；三級企業不低于800萬元；四級企業不低于100萬元），這些公司的競爭能力低，抗風險能弱，行業集中度較低。 在中西部地區房地產企業的總體質量狀況更加不容樂觀，如表2所示：

從表2可以看出在中西部不發達地區房地產二級資質以下企業占有比重很大，由于資質低、自有資金少、抗風險能力差，遇到金融危機，企業就難以生存。據研究顯示，我國的房地產企業，東部地區的競爭力，大于中西部地區，沿海發達地區的競爭力要大于內陸地區。但實際上我國的大部分房地產企業都處于廣大的中西部地區，房地產企業對當地的GDP貢獻占有很大的比率。

二、欠發達地區房地產企業傳統融資模式分析

（一）私人借貸或銀行貸款等單一的融資方式 在這些地區尤其是在城鎮化進程剛剛起步的鄉鎮及縣城，分布大量的小型房地產企業。這些企業在推進城鎮化進程起了巨大的作用，企業的組織形式以有限責任公司為主，這些公司資金來源主要靠私人借貸或銀行借款。私人借貸及銀行貸款這種融資方式的優點是手續比較簡便，融資速度比較快，但是作為中小型房地產企業，其自身資質不高，在銀行的信用評價體系中信用度偏低，所以通過這種方式融資的成功率不高。而且采取這種單一的融資方式，使得公司資產結構分布不合理，大量債務資金的存在，影響公司的償債能力，且使公司抵御風險能力明顯不足。如果遇到通貨膨脹，銀行緊縮銀根，企業就會面臨資金短缺的困境。

（二）“自有資金加銀行貸款結合股權融資”的組合融資模式 股

權投資是民間資本的一個比較好的投資渠道，同時這種資金成為中小型房地產企業的一個重要資金來源。通常地產企業為了獲取資金回讓渡部分股權，這種股權融資結合銀行貸款的融資方式是目前比較傳統的一種融資方式尤其是在欠發達地區的中小型房地產企業中比較常見。通常這種融資方式的資金結構為，自有資金占30%左右，銀行貸款占45%左右，非上市股權融資占25%左右。從這種融資方式資金結構可以看出，一般采用這種方式的前提是自有資金加上銀行貸款所占資金總份額較大，所以一般常見一些實力相對雄厚的公司，一般企業采取這種方式融資成功率不高。因為在自身資金不足的情況下采取股權融資必須讓度一部分控股權，與此同時也就散失了大部分的投資回報。

三、欠發達地區房地產企業新的融資模式分析

（一）加快中小型企業兼并重組 中小型企業是當前特定市場環境下催生的一個企業群體，也是最容易消失的一個企業群體。其對市場敏感性最高，一旦市場環境轉變、宏觀政策收緊，就容易成為倒閉的先行者。因此中小型企業可以利用手中的土地儲備引入戰略合作者通過行業內部兼并行為，小企業解決自身融資困難；大企業以相對低廉的價格獲得土地儲備和未來發展資源；而銀行則因為資產轉移到大規模房地產企業而免除了部分金融風險。這種通過業界兼并重組方式是目前中小型房地產企業融資的重要手段，但是其應用比較少，原因就在于房地產企業不愿放棄對企業的控制權。

（二）合作開發 合作開發融資形式主要有銀企合資形式和互擔保模式。其融資的核心思想房地產企業本身和第三方進行合作來獲得資金的一種形式。

（1）銀企合資。銀企合資模式主要是指房地產企業和銀行雙方利用各自的優勢進行合作開發，具體就是說房地產企業利用其在項目管理及房地產開發技術等方面的優勢，銀行等金融機構利用自身的資金優勢成立合資公司，這樣房地產公司和銀行在企業具有不同的角色，由于銀行在公司中具有投資者和債券人的角色，所以一般情況下銀行給出的利率要低于市場利率。當房地產項目產生收益時，原房地產企業可以獲得其中的股權收益，銀行在獲取股權收益的同時還可以獲得貸款利息收益。這樣不但可以減輕房地產開發商的資金壓力，而且也可以化解銀行的貸款風險。

（2）互擔保。以各地房地產開發企業協會為平臺，建立民間組織性的中小房地產企業互助發展協會。動員轄區內符合條件的企業入會并成為其中會員，會員如果出現資金緊張，會員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負擔。在互助發展協會內，處于劣勢的中小房地產企業通過互擔保聯系起來，在向銀行爭取貸款時也可以更能得到銀行的支持。當面臨風險時，互擔保機構承擔的風險最終由會員分擔，容易被擔保者接受。擔保審批人與擔保申請人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔保形式將銀行外部監督轉化為互擔保組織內部的相互監督，提高了監督的有效性。

（三）大力推行租賃權融資 租戶通過繳納租金、履行租賃合同而獲得了對租賃房地產的唯一的、排他性的占有權，機租賃權益。這種權益可以像其他財產權益一樣轉讓或抵押，因此可以利用租賃的土地進行融資活動，通常有土地租賃權融資和回租融資等形式。土地租賃權融資具體過程為：開發商以一定的地價取得了土地使用權之后把未來的物業管理業務以定制合同或租賃合同的形式出售給物業管理公司以期獲得未來的定期租金收入，開發商之后利用獲得的定期租金收益加上其他擔保條件向銀行貸款。這種融資方式同開發商預售房屋融資有相似之處，都是通過出售期貨的形式獲得資金，不同的是土地租賃權融資通過租金抵押形式向銀行獲得貸款是一種債權融資方式。

四、總結

房地產企業的融資渠道廣泛，但是不是所有的融資方式都能加以利用，中小型房地產企業尤其是欠發達地區的企業應當結合自身的特點加以摸索，創新出一些新融資方式，這樣才能應對市場的變化。

第2篇：房地產融資擔保范文

【關鍵詞】房地產；經營管理；金融調控

0.引言

隨著制度的變革和產業環境的變化，我國房地產業的商業模式逐漸演變為資本密集型產業，而土地招拍掛制度的實行更強化這一模式。在轉為資本密集型產業中，受社會整體融資結構影響，房地產業的資金也主要由銀行體系提供，這在促進房地產業發展的同時也導致了風險集中。

1.金融調控背景下房地產企業的融資

融資行為從國外經驗來看，房地產行業的資金來源渠道：自有資金、銀行借貸、發行債券、資本市場融資、信托，國外基金等。從我國情況看，在信貸與土地緊縮背景下，房地產企業融資仍以銀行貸款為主，股票融資加速發展，債券融資取得突破，利用外資有所回升。

1.1吸引外資和與外商合作

近十年房地產業利用外資總體呈現下降之后緩慢回升的態勢。人民幣升值、房價上漲使2006年以來利用外資占房地產開發投資來源比例有所上升，但2007年上半年房地產投資利用外資282．29億元，僅占總投資來1．8％。即使是這些初涉中國房地產企業的外資，也面臨了越來越高的政策門檻。2006年171號文，2007年的130號文提高了外資進入房地產市場的門檻。

1.2房地產信托投資基金(REITS)。

目前我國REITS仍處于探索起步階段，僅有幾只REITS在香港上市。但房地產信托投資基金難以成為我國房地產企業有效融資方式。其一，我國目前尚無國外REITS的稅收優惠政策；其二， REITS的資產要求為收益穩定的出租性商業物業(參見廣州越秀REITS物業組合)，而我國目前房地產投資增長較快，大多數房地產企業主營業務為房地產開發，持有物業比例偏低，REITS資產置換現金的模式對多數企業并無幫助。

1.3銀行貸款仍是房地產企業主要融資渠道。

貸款集中度提高銀行對房地產業的支持除了開發貸款，更重要的是提供了按揭貸款。2007年上半年，國內貸款占房地產資金來源的22％，其他資金來源中的定金和預付款大多來自銀行按揭貸款，自籌資金的一部分也間接來自銀行，幾項合計，房地產投資50％ 以上的資金來自于銀行。在宏觀調控背景下，房地產業整合力度加大，土地與信貸資源越來越向優勢企業集中。對A股上市的房地產企業近兩年融資情況統計中，在間接融資市場上，以短期借款、中長期借款為指標的集中度在逐步上升，前十大公司占據了越來越多的銀行信貸資源。

2.面對融資困境的房地產企業的主要應對策略。

盡管受目前整個宏觀調控和資本市場政策的影響，房地產業的融資困難很大，但是對于一位房地產商來說，堅實的資金鏈才是房地產商最終需要的。因此，從這一目標出發，房地產商尤其是中小企業應積極應對，制定融資策略，抓住國內房地產業大發展的有利時機，爭取在本輪房地產業重新洗牌的過程中調整和壯大自己。

2.1探索有效的民間融資方式。

隨著我國經濟發展和民間金融資產的逐步擴張，民間借貸逐漸活躍，特別是在經濟發達、市場化程度較高的地區。截至2011年一季度我國住戶存款已超過33萬億元，流通中的現金超過4萬億元，這就意味著相當多的資金尋求不到良好的投資渠道和投資產品。由于房地產業的投資回報率相對來說比較高，往往民間閑置的資金也愿意投入到這個行業。因此，在確保避免金融風險的前提下，可以按適當高于銀行同期利率尋求向其它企業、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產企業臨時資金短缺能起到很大作用。

2.2調整心態和思路，制定多元化融資發展戰略。

在目前的宏觀大背景下，為了在行業競爭中取得有利的地位，房地產企業就必須面對困難不退縮，盡快調整心態和思路，理解和接受國家宏觀調控的政策措施，對比融資成本和可能，積極實現多元化融資，解決資金問題，尋求新的發展空間。比如將直接融資方式和間接融資方式相結合，或者將信托計劃及股權融資與銀行信貸融資相結合、房地產企業融資與個人融資結合起來的方式等。多種融資方式相結合，一方面，可以減少對銀行貸款的依賴，緩解資金壓力；另一方面，可以降低資金成本，減少企業的融資風險。

2.3建立中小房地產企業發展基金和互擔保制度。

可根據實際情況，嘗試按照國家有關規定面向中小房地產企業的資本市場建立中小企業風險投資基金和發展基金、創業投資基金等，解決中小房地產企業的資金難題。同時，以各地房地產開發企業協會為平臺，建立民間組織性的企業互助發展協會，吸收轄區內符合條件的企業入會，會員如果出現資金緊張，會員單位之問可互助、互保、互督，減輕政府負擔。在協會內，處于劣勢的中小房地產企業通過互擔保，在向銀行爭取貸款時增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔保形式將銀行外部監督轉化為互擔保組織內部的相互監督，提高了監督的有效性。

2.4尋求合作開發。

一是與建筑企業合作開發，由建筑企業墊資建設，由開發商支付所墊資金利息，在約定時問內付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發房屋作抵押，或者由建筑企業出資建設，開發企業出土地，合作開發。二是與大公司合作，這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。只要合作能成功，對中小企業來講是條融資捷徑。

3.結語

房地產上市公司應該通過積極有效的項目組合和內部調整，建立符合債券市場要求的公司治理結構；證券發行機構也應在考慮發行成本的基礎上， 在融資的數額、期限、結構、利率和對公司監管的參與程度等方面滿足企業的需要；企業債券的投資者還要更加關注信息成本和道德風險；監管部門要規范資本市場的運行框架，提供有效的監管機制，保證資本市場的有序競爭和健康發展

參考文獻

[1] 陳志安．國際房產開發問題研究．國際建筑管理．2004．

第3篇：房地產融資擔保范文

關鍵詞：房地產；開發企業；財務風險

一、房地產開發企業的現狀

1.房地產開發企業投資高速上漲，空置率過高

中國內地房地產從整體上看雖然仍然處于較為正常的發展狀態，但是，區域性過熱現象的例證也表現泡沫在局部地區實際存在。房地產業本身就是一個高風險與高效益并存的行業，近幾年來，房地產投資增速過快，空置率上升及房地產價格迅猛上漲等問題一直伴隨著房地產行業的發展。

2008年全國房地產投資增幅高達21.8％，2009年投資增幅持續上漲，達到31.4％。國家統計局對外公布的2008年6月份“國房景氣指數”顯示，截止到2008年6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米，增長2.2％。房屋的空置雖然是暫時的，但過高的空置自然會造成房地產開發企業的大量資金被占壓，在給企業帶來較大的資金壓力的同時也增加了企業成本，影響了企業的投資收益和進一步發展，其中的風險不言而喻。

2.房地產開發企業價格上漲過快，房地產業發展過度依賴銀行信貸

房價嚴重偏離居民的收入水平和購買能力，一方面使得房屋大量空置，另一方面房地產供求嚴重脫節，從長遠的眼光看，對于整個行業的發展有弊無利。房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。從房地產企業開發資金來源分析，大多數房地產企業自有資金不足、多年負債率高的情況下，開發商的自籌資金主要是依靠預售房款和銀行的流動資金貸款。我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，遠未實現規范化，不少房地產企業資產負債率在70％以上，承受著巨大的財務風險。部分個人儲蓄金外，相當一大部分來自銀行貸款。活躍在房地產市場上的資金無論以何種形式出現，多是從銀行出去的。換言之，房地產投資與消費都與銀行信貸支持密不可分。

3.房地產開發企業財務風險巨大

中國內地房地產行業表現出四方面的問題：資金來源相對單一，銀行風險大；房價增長過快，價格和市場風險偏高；城市開發過快，土地成本升高；粗放式經營，耗能過大。深萬科、金融街、深振業等30家房地產行業上市公司近5年來的經營發展狀況表明，房地產行業近年來資產規模和主營業務收入增長較快，發展迅速，期間費用占主營業務收入百分比逐年下降，經營管理逐步由粗放型向集約型轉變。主營業務利潤率呈現出下降趨勢，存貨周轉率也放緩，反映出房地產行業在快速發展的同時，一些經營風險也正逐步顯現。

5年來，30家房地產上市公司總資產由540億發展到841億，增長了55.69％。其中，存貨凈額由264億增長到了442億，增長了67.78％。主營業務收入由141億增長到274億，增長了94.07％。資產負債率2001年最低為49.08％，2002年最高為54.55％，并呈上升趨勢。由上可知，地產作為一個典型的資金密集型行業，房地產企業資金投入量大、回收期長與變現能力差的特點決定了其必然會面臨巨大的財務風險。

二、房地產開發企業財務風險存在的問題

1.融資渠道過于單一

大陸房地產金融業不發達，主要靠商業銀行貸款支撐著房地產開發投資的資金需求。融資方式除銀行貸款外，目前采用的還有信托融資、發行企業債券、發行股票并上市、股權投資、基金等。但我國房地產金融方面的政策法規尚未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性與協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常開展。其它融資方式一直以來受到較多限制，發展緩慢，多元化資金支持體系和風險分擔體系遠未形成。由于融資渠道過度集中于銀行，導致房地產業對信貸的擴張與收縮十分敏感，信貸政策的每一次緊縮，房地產企業的資金鏈都遭受著巨大的沖擊，難以從其他途徑籌措到足夠資金來滿足連續再生產的需要，面臨相當大的財務風險與經營風險。

2.資金分配隨意性大，利潤分配程序不規范

眾多的房地產開發企業利用國家住房制度改革帶來的機遇紛紛加入到房地產開發中，投資具有一定的盲目性。企業成立時間短，人才匾乏，成立后往往忙于項目開發，沒有時間來系統規劃企業的未來走向。另外，如何分配利潤往往由投資人決定，利潤分配采取何種形式，分配多少以及何時進行分配往往基于投資人對房地產市場未來走勢的判斷，而不是根據企業的融資需求、資本結構及企業內、外部關系人的要求來確定分配的。投資人認為市場前景光明，會去尋找新的投資機會，將獲取的利潤投資到新開發中去；投資人認為市場前景暗淡，就會通過利潤分配方式會抽走資金，轉向投資其他行業。

為了減輕稅負，企業不是按照公司法及會計制度規定的程序進行利潤分配，而是在產品開發過程中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來的利潤轉移出去。這樣，企業的賬面往往反映為虧損或微利。

3.財務管理機制薄弱

大陸的房地產企業，特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就由國有企業轉化而來，往往帶有效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷。企業之間、各部門間在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金的安全性、完整性往往無法得到保證；大部分房地產企業內部財權集中在關鍵人手中，過于注重控制而疏于管理；記賬的業務只是非開票不可的業務，有的賬目只是走形式。以上種種因素導致了企業財務管理停滯在較低水平，在核算方法上還停留在簡單的收付記賬法，財務人員的財會專業知識缺乏，應用水平不高。財務人員制作的財務報表無法真實地反映企業的財務狀況和經營成果，企業決策者根據財務報表進行決策，就會導致財務決策失誤。

三、抵御房地產開發企業財務風險的對策

1.發展多元化直接融資，進一步完善間接融資

適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風險。中國內地《公司法》對公司債券發行主體、發行條件的規定非常嚴格，如果嚴格按照目前《公司法》規定，那么長期債券融資的大門可以說對中國絕大多數房地產企業來說都是關閉的。因此，國家應適度放寬限制條件，增加發行長期債券的額度，可以為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。此外，還應以短期融資為契機，改善大型房地產企業的債務融資結構。

現今各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行＋外資銀行、中資銀行＋信用擔保機構、中資銀行＋信用擔保機構＋擔保企業、中資銀行＋擔保企業甲＋擔保企業乙等等，為企業提供各種擔保

和抵押貸款。

2.高度重視可行性研究，加強資金回收風險和收益分配

可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產投資的風險，通過可行性研究為投資者決策提供科學依據。可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的盲目性。

對于房地產開發企業來說，其利潤分配策略的制定應根據企業經營戰略、投資及融資策略的需要制訂長期的利潤分配規劃，杜絕分配的隨意性。由于目前房地產開發企業的利潤分配具有不規范、隨意性的特征，導致企業的資本結構不合理，資產負債率極高，嚴重影響企業到外部進行融資。同時，沒有充分利用內源融資成本低的優點，增加了企業的融資成本，嚴重影響了企業的利潤。所以，房地產開發企業應根據企業經營戰略及融資策略的要求，制定合理的利潤分配政策，優化資本結構，增強的內源融資能力，降低融資成本，增加企業利潤。利潤分配以轉增實收資本為主，減少分配現金。房地產開發企業在制訂利潤分配戰略應充分發揮內源融資功能，盡量減少分配現金，以轉增實收資本為主。

3.宏觀經濟政策調控下的財務風險防范，完善企業財務管理機制

房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策效力過猛，調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長，因此政策力度選擇應適當。同時，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能。規范各種融資行為并加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的融資風險。比如，我國至今尚未推出產業投資基金法，無法以法律的形式將房地產基金的發起、設立、組織形式、治理結構等重要原則加以規定，房地產基金無法可依，證券投資基金不能直接投資于房地產項目。另外，債券融資的法律法規都還不完善，應對房地產證券化給予明確的法律依據，加快修訂《企業債券管理條例》，稅法的修訂，住房保險市場的完善等等，相關法律、法規制度的建立和完善是亟需解決的。

另一方面是機制的完善，應在企業集團各公司及各有關部門間，建立嚴格的內部控制程序和相互制約措施，并實行重大事項報告制度和集體決策制度，避免決策失誤和舞弊事件的發生。尤其在資產處置、資金調度、銷售結算、提供擔保和對外投資等方面，明確決策人員和執行人員及會計人員、經辦人員與保管人員之間的職責權限和工作程序，從而規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。最大限度地預防和控制企業可能出現的重大財務風險。企業財務風險可分為可控財務風險和不可控財務風險。房地產企業財務風險管理主要是對可控財務風險的管理，通過構建財務風險防范體系，科學地進行事前控制，減少經營活動中的財務風險。為適應組織結構扁平化發展趨勢，企業財務管理應廣泛應用現代化的網絡、信息技術，加快信息集成化速度。這是防范與化解財務風險的重要措施，也是確保企業財產安全和財務活動效益性的有效手段。

參考文獻：

【1】郭仲偉：風險分析與決策【M】，北京：機械工業出版社，1987

【2】張友棠：財務預警系統管理研究【M】，北京：中國人民大學出版社，2004

【3】劉恩祿

湯谷良：論財務風險管理【J】，北京商學院學報，2008，2

第4篇：房地產融資擔保范文

關鍵詞：中小房地產企業 融資 策略

一、我國中小房地產企業融資存在的問題

（一）銀行貸款困難較大

中小房地產企業要取得銀行貸款相對比較難，因為銀行方面的貸款政策大多向大中型有企業傾斜，銀行根據政策規定向申請融資的企業發放貸款，到期能否按時收回，存在著風險因素。銀行方面會通過提高融資門檻的方式把這種風險降低到最小，這加大了中小房地產企業向銀行貸款的難度。第一，銀行為了降低貸款的風險，制定相關的政策條例來限制企業的貸款數額，特別是針對中小企業的放貸，當然包括中小房地產企業。第二，我國銀行等金融機構在為中小企業辦理貸款業務時，操作程序繁瑣，手續繁多，加之中小企業自身的情況，每筆申請的貸款數額都不大，由此導致銀行在辦理這些業務時交易成本和監督成本大幅度上升。第三，銀行等金融機構給企業提供貸款時都要求企業用資產來做抵押、質押或者由其他企業提供擔保等形式，但由于中小企業的資產有限，在辦理擔保貸款時，銀行等金融機構要求擔保企業經營效益要好，要有充足的現金流，而能為中小企業提供貸款擔保的大多也是中小企業，致使中小企業達不到融資的條件。

（二）證券融資比較困難

除了向銀行申請貸款外，中小房地產企業還可以通過證券融資的渠道籌集資金，促進企業發展。證券融資主要是指通過企業在交易所上市，發行債券實行的融資方式。但從目前的實際情況看，我國中小房地產企業通過證券融資的難度較大。一是大多數中小房地產企業缺乏現代管理意識及對企業長遠發展目標的考慮，只注重眼前利益，不愿意企業通過上市來擴大規模，持續發展。二是在我國，企業債券是由政府部門嚴格控制的，大多數中小房地產企業由于缺少政策和環境的有利支持而不具備上市的條件，也就很難獲取發行債券融資的資格。

（三）民間借貸風險巨大

由于向銀行貸款及證券融資的難度較大，有些房地產企業就通過民間借貸形式來籌集資金，而民間借貸是不受國家金融制度監管和控制的，也不在國家金融法規的規范和保護之內，這些民間借貸大多不符合國家的法律法規及政策的要求或處于半合法狀態，雖然可以幫助中小企業實現融資的需求，但由于國家對民間借貸起不到監督和管控的作用，導致中小企業向民間金融市場借貸的風險巨大。

二、中小房地產企業融資存在問題的原因

當前，影響我國中小房地產企業融資的主要原因有三個方面：一是政府方面的因素；二是企業自身方面的因素；三是金融機構方面的因素。

（一）政府方面

企業向金融機構申請融資，政府部門對企業融資制定的政策及文件非常重要。但從目前的情況來看，政府部門在制定這些政策時，大多還是依據大中型國有企業的標準來考慮，沒有照顧到中小企業的實際情況。同時，一些地方行政部門也會出臺有關企業融資方面的政策，當這些政策與政府制定及頒布的融資政策相沖突時，中小企業很難把握尺度，不利于企業獲取融資。

（二）企業自身方面

一是中小房地產企業規模不大，企業機構設置相對簡單，財務會計制度也不夠健全，在對融資活動的認識及理解上存在偏差和錯誤行為。財務人員素質不高，缺乏專業的知識技能，在企業的融資過程中，不能針對企業的情況提出合理的融資規劃，影響了企業的融資需求。在獲取融資后，到期履行還款義務時，部分中小房地產企業由于資金周轉困難，無法按期償還貸款，給企業還債信用造成影響，也使得金融機構降低了對企業申請貸款的熱情。二是一些中小房地產企業忽視經營生產及售后服務環節，忽視對專業技術人才的管理，致使專業技術人才工作積極性不高，流動頻繁，企業效益較差，獲利能力不強，償還貸款的能力也明顯下降。

（三）銀行等金融機構方面

目前，我國的金融機構在很多方面制約了中小房地產企業的融資。一是銀行要求貸款企業要有足夠的資產作為抵押，為了到期順利回收貸款，在信用等級上也要求貸款企業達到規定的要求，但大多數中小房地產企業不具備這些條件，其次，在申請融資的過程中，銀行設置了很多項的審批條款，操作程序上也非常嚴格，中小房地產企業自身的特點決定了他們很難達到銀行的要求。二是中小房地產企業本身規模不大，貸款的數額較低，銀行等金融機構在審核貸款資料時，需要對企業的情況進行實地調查、形成調查報告上報給上級部門，接到上級部門的批復后，再安排貸款的發放，銀行等金融機構這一系列的流程所產生的經營成本與取得的收益基本持平，有些業務還超出了收益額，導致金融機構不愿意為中小房地產企業提供貸款。加之由于中小房地產企業自身的原因，有些企業不能很好地履行到期還款義務，銀行等金融機構承擔的風險較大，從而減少了對中小企業的貸款額度。三是目前在我國還沒有為中小企業建立切實可行的投資融資市場，中小房地產企業普遍規模不大，但數量龐大，能達到上市標準的卻少之又少，同時資本市場的規則不是適合所有企業，尤其是對中小房地產企業的顧及面非常小。

三、完善中小房地產企業融資的策略

（一）獲取政府部門的支持

（1）政府部門要顧全大局，努力優化針對中小企業的融資環境。在政策的制定上，不但要有利于國有大中型企業，還應該多考慮中小企業的實際發展需求，組建對所有企業具有普遍適用性的融資公共平臺，使中小房地產企業能夠根據自身的發展情況與所需資金情況，通過這一平臺達到融資的目的。其次，政府部門還應根據企業發展的需要增設金融服務機構的數量，提升金融服務機構的管理水平，建立適合為中小企業融資提供服務的制度體系，探索并嘗試與傳統融資方式不同的抵押質押方式，擴大中小企業融資的渠道，提高其融資能力，促使中小房地產企業融資需求得到滿足。

（2）政府部門應著重制定有利于中小企業的稅收優惠政策，努力在政策制度上向其傾斜，加大對中小房企業扶持的力度，使其能夠持續發展，增強內部獲利能力的同時也提高其外部融資的能力。

（二）提高企業自身融資能力

中小房地產企業通過自身的完善，將有利于企業吸收更多的銀行貸款及其他類型的融資資金。一是完善機構設置。中小房地產企業雖然規模較小，但應建立規范的組織機構，各組織之間要相互合作、相互制約、相互監督，做到產權清晰明了。二是加強內部管控，完善財務管理制度。中小房地產企業應當加強企業內部控制，在會計核算及財務管理方面更應下功夫，嚴格按照國家會計法規、會計準則及會計制度規定的要求，對企業日常的業務進行處理，由此能夠提升銀行等金融機構對企業信用的高評價，為企業對外融資奠定了基礎。三是建立內部融資制度。中小房地產企業不容易通過外部融資渠道獲得資金，那勢必要強化內源融資的能力，所謂內源融資概括來說就是企業依據內部積累進行的融資，包括三種形式：資本金、留存收益轉化為投資及折舊基金轉化為投資。中小房地產企業通過實施內部融資制度，提升企業的自我積累能力。

（三）提高銀行等金融機構的扶持力度

（1）目前，我國中小企業在國民經濟中占據主導地位，特別是中小房地產企業。銀行等金融機構，特別是國有商業銀行，要走出概念上的誤區，很多大企業也是由中小企業發展起來的，在國有大中型企業與中小企業融資上，要采取公平競爭的原則，銀行等金融機構在信貸扶持上要做到一碗水端平，努力為中小房地產企業提供融資服務。

（2）銀行等金融機構要完善自身的制度體系，在貸款政策上，多為中小企業考慮，為其提供全方位的融資服務和多種類型的貸款渠道以及相對寬松的貸款政策。在貸款手續上要盡量簡化，定期為中小企業提供最新的金融政策和利率調整等信息，及時滿足中小房地產企業的金融方面的需求。

（四）嘗試新型融資渠道

傳統的融資渠道不能滿足中小房地產企業的融資需求，那么就迫使中小房地產企業努力探索嘗試新的融資渠道，例如租賃融資、上市融資、資產典當融資等。

對于中小房地產企業來說，租賃融資在企業急需資金時更加快捷適用。一方面租賃融資不需要承租人用資產抵押，也不需要第三方的擔保，對承租人的信用等級要求也比較低，這樣中小房地產企業會很容易獲得融資資金，另一方面，與向銀行等金融機構融資不同，租賃融資方式在流程上要簡化很多，這大大縮短了企業辦理融資的時間，這種融資方式也越來越多地被中小房地產企業所廣泛應用。

四、總結

中小房地產企業在國民經濟中的地位不容忽視，科學、合理且有效地籌集資金是保證中小房地產企業持續健康發展的前提，相信在政府部門、企業自身及銀行等金融機構的共同努力下，中小房地產企業會獲得持續的發展動力。

參考文獻：

[1]于民.淺談如何緩解我國中小企業融資困境的策略[J].中小企業管理與科技，2013，（1）：37-38.

第5篇：房地產融資擔保范文

通過對河北省部分房地產開發企業進行深度訪談和問卷調查，結合企業融資風險研究的相關文獻資料，從宏觀和微觀兩個方面總結房地產開發企業融資風險的主要影響因素并對其進行分析[3][4]。(一)宏觀影響因素分析本文界定房地產開發企業融資風險宏觀影響因素主要有政策法律因素、宏觀經濟因素和行業競爭因素。1．政策法律因素。政策法律因素主要包括房地產業政策，金融政策、土地使用政策等因素。(1)房地產業政策是指國家中央或地方政府制定的，主動干預房地產業經濟活動的各種政策的集合。產業政策包括產業結構政策、產業組織政策和產業布局政策。(2)金融政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱。(3)土地使用政策。近幾年來，我國一直在執行嚴格的土地管理政策。嚴格的土地管理政策雖然促進了土地的節約使用，但也導致了土地供應的相對緊張，并增加了房地產開發企業的土地開發成本，增加了其融資的難度和融資成本，進而提高了其融資風險。2．宏觀經濟因素。宏觀經濟因素主要包括通貨膨脹率、家庭可支配收入、房屋銷售價格指數、供求關系等因素。(1)通貨膨脹是一種貨幣現象，指貨幣發行量超過流通中實際所需要的貨幣量而引起的貨幣貶值現象，它體現為購買力風險。在通貨膨脹壓力下，流動性過剩問題將趨于明顯。為了確保經濟持續健康、穩定地發展，一般情況下政府會采取緊縮銀根的貨幣政策。作為資金密集型的房地產行業，對銀行等金融機構的信貸依賴較大，受到緊縮貨幣政策的影響，房地產企業融資難度將會有所加大進而增加其融資風險。(2)家庭可支配收入是指居民家庭在支付個人所得稅之后，所余下的實際收入。一般而言，家庭可支配收入多會增加房地產的需求，進而帶動房地產的發展，房地產企業更容易實現預期收益，提高其商業信譽進而降低融資風險;反之，家庭可支配收入較少會使得房地產需求萎縮從而增加融資風險。(3)房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數。一般來說，房屋銷售價格指數越高，房地產開發企業就越容易實現預期收益從而償還債權人和投資者，增強其商業信譽，從而增強其融資能力，降低融資成本，最終降低融資風險;反之，房屋銷售價格指數越低，則會加大融資風險。(4)供求關系指在一定條件下，商品供給和需求之間的相互聯系、相互制約的關系。供大于求則預期銷售收入難以實現，從而增加房地產開發企業融資的難度和成本，融資風險較大;相反，如果供不應求，則融資風險就較小。3．行業競爭情況。目前我國房地產行業競爭情況表現在:(1)企業數量多，規模普遍偏小，每個企業占據的市場最高份額也極其有限，說明我國房地產市場集中度比較小。(2)房地產市場是區域性市場，房地產東西部發展不平衡:東部地區在企業規模和投資、開發規模方面均大大超過西部地區，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江5省市。本文研究的行業競爭情況對融資風險的影響主要包括行業定位、同類型競爭者數量和企業所處的市場競爭環境三個方面。(二)微觀影響因素分析本文界定房地產開發企業融資風險微觀影響因素主要有企業信譽情況、企業財務狀況和企業經營管理因素。1．企業信譽情況。企業信譽主要包括企業形象、抵押擔保、企業提品和服務的質量、貸款到期清償率等因素。(1)企業形象是指人們通過企業的各種標志(如產品特點、行銷策略、人員風格等)而建立起來的對企業的總體印象。企業形象是企業精神文化的一種外在表現形式，它是社會公眾與企業接觸交往過程中所感受到的總體印象。企業形象好，知名度和公眾認知度高，則融資更為容易，融資成本較低，所以融資風險較低;反之企業形象差則融資風險較高。(2)抵押擔保。抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的占有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。房地產開發企業能夠提供的抵押擔保物越多、價值越高，投資者越愿意將資金投入該企業，則融資風險越低;反之融資風險便越高。(3)企業提品和服務的質量。企業提品和服務的質量對購買者的購買行為產生最直接的影響。如果產品和服務質量好則銷售狀況良好，進而企業容易實現預期收益，降低了企業融資風險;反之，則加大了企業融資風險。(4)貸款到期清償率。企業到期貸款償還能力的大小反映出其融資風險的大小。一般來說企業貸款到期清償率越高，則融資風險越小;反之融資風險就越高。2．企業財務狀況。企業財務狀況主要體現在償債能力、營運能力和盈利能力。(1)償債能力是指借款人(或擔保人)償還債務的能力。它表明借款人對債務的承受能力和償還債務的保障能力。企業償債能力強則增強企業信譽，能較好地降低企業融資風險;反之則增加融資風險。(2)營運能力是指企業的運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力。它揭示了企業資金運營周轉的情況，反映了企業對經濟資源管理、運用的效率高低。企業資金周轉越快，流動性越高，企業的償債能力越強，資金獲取利潤的速度就越快。企業營運能力強，則企業信譽增強，能較好地降低融資風險;反之則增加融資風險。(3)盈利能力是指企業獲取的能力，也稱為企業的資金或資本增值能力。在一定時期內企業賺取利潤的能力越高，其盈利能力就越強。企業盈利能力強，則企業信譽好，能較好地降低融資風險;反之則增加融資風險。3．企業經營管理因素。企業經營管理因素主要包括企業規模、開發項目的多樣性、管理層的經營和素質、內部控制與管理等因素。(1)企業規模指對企業生產、經營等范圍的劃型。新標準將企業的類型劃分為大中小三個類型。一般來說，企業人員數、銷售量、資產、盈利和市場份額越小，融資風險就越大;反之，融資風險就越小。(2)開發項目的多樣性。按照房屋的使用功能不同可以將房地產劃分為居住用途的房屋、工業用途的房屋、商業用途的房屋、文體娛樂設施、政府和公用設施、城市綜合體等。房地產開發項目多樣化能較好地分散融資風險，反之，房地產開發項目單一化則融資風險較大。(3)管理層的經驗和素質。企業管理層學歷高，具有優良的道德品質及豐富的管理經驗，則融資風險比較低;反之則融資風險較高。(4)內部控制與管理。內部控制是指單位和各個組織之間建立的一種相互制約的形式和職責分工制度。內部控制的目的在于改善、提高經濟效益。企業內部組織構架健全，建立了完善和科學的決策程序和管理信息系統，則融資風險較低;反之融資風險較高。

河北省房地產開發企業融資風險評價

本文基于模糊層次分析法的基礎理論[5]，結合實際數據對河北省房地產開發企業的融資風險進行評價。文中數據全部來源于對河北省30家房地產開發企業進行的直接和間接調查，與企業的中高層管理人員、財務人員，和這些房地產企業相關的銀行風險部管理人員以及部分高校房地產金融專家進行的訪談。下面結合構建的層次分析模型進行模糊層次分析。(一)層次分析法確定權重1．構造層次分析結構。本文基于調研資料分析河北省房地產開發企業主要融資方式下面臨的各種風險因素，構建融資風險評價模型如下圖:融資風險評價模型圖的第一層:融資風險，為目標層。通過這個風險評價模型的建立，最終預期得出一個地區整體的房地產開發企業的融資風險情況，也可以得出某一個房地產開發企業的融資風險情況。第二層:債務融資、權益融資，為準則層。由于內源融資方式面臨的0．430．500．200．500．470．600．300．200．070．130．300．170．170．200．460．170．200．130．100．070．200．130．030．1000．030．070．0700[]融資風險相對很小，故本文僅從債務和權益融資兩種外源融資方式中發掘其融資風險。第三層:銀行貸款、發行債券、民間借貸、預租預售為房地產開發企業在債務融資中主要的融資方式，上市融資和資產重組為權益融資中主要的融資方式，這六項構成了子準則層，分析這六種主要的融資方式下對應的各種風險因素。第四層:政策法律因素、宏觀經濟因素、行業競爭因素、企業信譽因素、企業財務狀況、經營管理因素六種風險影響因素為方案層。這六種融資風險因素涵蓋了上面六種融資方式的共同風險。2．構造兩兩比較的判斷矩陣。依據專家打分情況，構造各個層次的兩兩比較判斷矩陣。3．層次單排序和一致性檢驗。通過MATLAB軟件的編程計算，可以求得各判斷矩陣的權重、最大特征根、一致性指標和一致性比率，結果證明各判斷矩陣的一致性檢驗均可接受。4．層次總排序。由計算可知，第二層對第一層的權重為WA=(0．8000，0．2000)，第三層對第二層的權重分別為WB1=(0．5219，0．0715，0．1137，0．2928)，WB2=(0．8571，0．1429)。所以，第三層對第一層的權重為WC=(0．4175，0．0572，0．0910，0．0910，0．2342，K0．0286)。因此，此模型運用層次分析法的層次總排序，即第四層對第一層的層次總排序WD(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)。由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險影響因素從大到小排序為:政策法律因素＞企業財務狀況因素＞企業信譽因素＞企業經營管理因素＞宏觀經濟因素＞行業競爭因素。(二)運用模糊層次分析法進行評價1．建立評判因素集:U=(政策法律因素，宏觀經濟因素，行業競爭因素，企業信譽因素，企業財務狀況因素，企業經營管理因素)2．建立權重集:通過層次分析法的計算，因素集中元素所對應的權重為:W=(0．2983，0．1062，0．0628，0．1438，0．2584，0．1305)3．建立評語集:ν=[風險極大，風險較大，風險一般，風險較小，風險極小]4．單因素模糊評價:經過對調查問卷反饋情況的總結整理，得出對房地產開發企業融資風險的單因素模糊評價為:I=5．模糊綜合評判:M=W•I==(0．2335，0．4656，0．1939，0．0893，0．0176)由評價結果可知，河北省房地產開發企業的融資風險比較大。

第6篇：房地產融資擔保范文

近年來，房地產經濟發展迅速，每年全國商品房的竣工面積、住宅銷售面積都呈現持續上漲的態勢。表面看來，房地產市場仍然保持者良好的發展勢頭，但是也出現了許多惹人爭議的事情，如誰才是造成房地產泡沫的罪魁禍首、房價緣何居高不下等問題。要想挽救房地產經濟市場，采取恰當的措施來救市，就不能不分析其內在的原因，這樣才能對癥下藥。

一、我國房地產經濟現存的問題

1.融資渠道單一

在房地產開發、流通以及消費的過程中，會涉及大量資本的流動，為了最大限度的利用資金、實現投資的最優化，房地產開發商一般會選擇融資，即房地產企業及房地產項目的直接融資和間接融資之和。房地產融資的種類、入境有多種，但是我國傳統的融資方式主要有銀行貸款、海外房產基金以及上市融資[1]。這三種方式各有利弊：銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產開發商提供物的擔保或者人保，對開放商本身的業務、財物狀況以及借還歷史信息審核較嚴格，這樣對于新崛起的房地產開發商不是很有利。而海外房產基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發展到我國的，這對于我國房地產經濟市場的發展具有里程碑式的意義。但是其弊端也是顯而易見的，正是由于其作為新型融資模式進入我國，使得融資方式有了突破性的進展，但是也正是如此，我國尚未及時制定相關法律來規范此種融資方式，在操作中容易出現漏洞。上市融資的要求較高，因為能達到上市要求的房地產企業少之又少，而且對于房地產企業的上市限制也更加嚴格，這就是他的瓶頸所在。

2.市場結構不合理

影響我國房地產價格的關鍵因素之一就是房地產金融市場結構太過單一，主要表現在商品住房供給市場和需求市場兩方面：

(1)一級市場與二級市場之間缺乏和緩、平穩的銜接。目前，我國的房地產金融市場主要是一級市場，住房二級市場和房屋租賃市場發展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置還不完善。一級市場體系中，中低檔住房供給過多，需求量極大；高檔商品房供給偏高，需求較少。一級市場中的主體仍為商業銀行，其他貸款抵押機構尚處于起步階段。同時，住房超前消費現象十分突出。

(2)在通貨膨脹的時代，房地產是最好的保值手段，很大比例的消費者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資，導致間接需求量遠超過了住房的直接需求量。逐漸形成的惡果就是產需未能直接面對面，也進一步擴大了社會分配上的差距以及社會資源的浪費，因為真正的住房困難戶仍然沒有能力購房，而投資消費者又空置了大量商品房。

另外，房地產金融產品體系不完整，在融資方式主要就是表現在融資方式單一，此處不再贅述；此外，房地產金融市場中介機構服務體系尚未建立，如權威的資產評估機構、金融擔保機構以及法律咨詢等環節缺乏具有專門資質的機構、人員來參與其中，指導金融市場規范化發展。

3.住房貸款結構失衡

目前，消費者購房款一般都是采用商住房抵押貸款，對于一些工作穩定(如國有企業)的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠遠滿足不了人民的需求。據統計，截至2004年底，全國建立住房公積金的職工人數為六千多萬，僅占在崗職工總數的一半多；發放的住房公積金貸款運用率為56%，甚至有些省市，如河北、甘肅等地都不達30%[2]。同時，金融機構發放住房貸款的局限還在于其輻射地區僅限于機構所在地，即只有本地區的居民才能申請得到貸款，非本地區居民則只能尋求其他途徑貸款。另外，住房貸款的結構失衡還表現在地區分布的不平衡上。東部沿海各省的貸款發展遠比內陸地區的發展快得多：2001年，東部地區個人房貸總額增加了三千多億元，占全國增加額的76%左右；貸款余額占全國貸款余額總量的76.8%，廣大內陸地區，尤其是西部地區的貸款總數遠遠落后于東部地區。經濟發展是造成住房貸款結構失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導致此種弊端。

4.法律體系有待完善

目前，調整房地產法律關系的有憲法、法律、行政規章等，但是主要是依靠部門規章，地方性法規以及一些立法性文件。這些法律規范性文件真正涉及房地產法律關系的少之又少，有時候僅能依據一些法律原則來進行管理，無法真正起到指導房地產商、消費者正確行為以及保護各方合法權益的作用。其中存在的問題表現在以下幾個方面：

(1)現有法律法規的滯后。例如，現有《擔保法》規定禁止國家行政機關對外提供擔保，導致市場上沒有權威的、具有官方性質的金融平衡機構。

(2)產業基金、社會信用等領域法律規范上的空白。屬于法律范疇的房地產法有《土地管理法》《城市規劃法》以及《城市房地產管理法》[3]，這三部法律的調整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。而繼續調整、規范的產權確認、資金募集方式以及物業管理反壟斷等方面無法可依。從中也能看出，房地產法的法律位階較低。

(3)適用上的分歧。由于高位階的法律未能有效調整房地產經濟中出現的問題，現在各地適用的調整規范主要是各自依據本省市具體情況頒布的地方性規章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權行政機關的解釋不同，在適用上容易產生分歧。在行政執法中，相關部門要么是無法可依，要么是有法不依、執法不嚴，亂象叢生。

二、完善房地產經濟的對策

1.利用信托融資，開發多種融資方式

目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統融資方式外，還有國內ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產置換以及房地產投資基金等[4]。結合我國房地產市場的特點，筆者認為使用信托融資和股票融資最具有發展前景。信托融資的優越性在于：

轉貼于

(1)充分利用社會閑散資金。房地產信貸主要是利用銀行等金融機構的信用，向社會上募集閑散資金，集中應用于房地產開發、經營、消費事業。

(2)有效分散投資風險。如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對于債權人合法利益的保護更加有保障。其次，房地產的管理并不是實際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進行管理、收益、處分，其物業管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對外處理。在此過程中所遇到的風險也是有信托公司來承擔，這樣的話也能有效降低房地產實際所有者的風險[5]。

股票融資顧名思義就是指企業通過發行股票，吸引社會資金的一種融資方式。從理論上來講，股票融資是房地產融資的最佳方式，因為此種方式不僅具有信托融資的第一種優越性，更重要的是該方式屬于直接融資方式，在分散金融風險的同時還無需支付本息，只需從最終公司所得收益中向持有公司股票的股民發放一定的紅利即可，更為降低了融資的成本。

2.完善房地產金融法律法規

由前文的分析可知，在海外融資基金規制方面、住房金融發展的監管方面都欠缺法治。在建設社會主義法治國家的進程中，經濟領域依法運行也是一個重要的方面。

其次，有法律法規的保障，金融市場、金融產品的創新活動才能更有活力，特別是在房地產市場發展并不健全的情況下，房地產金融業的法制建設更加具有舉足輕重的意義。

最后，必須要建立、完善房地產經濟領域的法律體系，對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監督進行規范，才能吸引更多國內外的基金共同促進我國房地產多元化融資規范的發展。

3.加強房地產改革力度

改革的方向在于房地產宏觀調控的調整，筆者認為除了最根本的調控手段——法律外，還可以依賴經濟手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補充才能發揮宏觀調控的最大效果。但是經濟手段應該是房地產宏觀調控的主流，畢竟在社會主義市場經濟下，住房供求關系也是市場自動自發導致的結果。

第7篇：房地產融資擔保范文

【關鍵詞】房地產 融資模式 運營管理

一、引言

企業融資是企業以自身主體進行資金融通，實現企業內部資金供求的平衡狀態。房地產企業融資問題是企業發展的主要生命線，大部分房地產企業的生產經營管理都是圍繞房地產及其項目融資進行的。總體上說，房地產企業融資主要分為傳統融資方式（銀行貸款、股權融資等）與新興融資方式（信托計劃、投資基金等）兩種類別，不同融資方式在融資成本、風險、項目規模等方面有著不同適應條件。

二、房地產企業融資的基本特征

（一）較多依賴外源性融資

房地產企業發展是一個融資、發展、再融資、在發展的過程，企業生產活動需要籌集項目建設資金，其具體融資方式的選擇關系到企業融資成本選擇與負債結構、可實現收益等。作為非金融企業，房地產企業的融資方向主要分為兩種：一是內源性融資，即利用本企業長期積累的自有資金或可供使用資產進行再投資活動；二是外源性融資，即主要依賴外部資金或投資的供給滿足企業對資金的基本需要，如將投資者資金轉變為公司股份的股權融資形式。房地產企業從事行業性質決定了企業資金密集型生產的基本定位，企業自有資金難以滿足企業對大規模、長期資金的需求狀況，以自有資金為基礎實現企業資金融通是房地產企業生產管理活動的基本條件。

（二）以土地與房產抵押為條件

房地產企業融資主要以房地產企業自身為融通主體，根據生產經營活動的特點及企業未來發展預測，采取適當的方式與渠道籌集資金、合理組織與安排企業對資金的供應。房地產企業融資行為有直接融資與間接融資兩種，間接融資方式就是通過向金融機構（銀行）間接貸款進行的融資活動，這種融資活動中作為直接借款人的房地產公司與作為直接貸款人的投資者之間不存在業務往來，而是借助中介機構媒介作用進行；直接融資就是指房地產公司作為直接借款人向作為投資者的直接貸款人進行的融通活動。房地產企業的上述融資活動都需要以土地、房產作為擔保物進行借貸或資金融通的條件。

三、房地產企業融資模式及其運營中存在的問題

（一）房地產信托融資

在國際范圍內，房地產信托融資也被稱為房地產投資信托基金。在我國房地產信托融資是指“信托+銀行”的融資方式。基礎建設投資信托是目前我國規模最大的一種信托方式，基礎設施項目建設周期較長，對資金的需求量大，其目的是為基礎設施建設提供項目實施資金支持。其遵循的基本流程是：房地產企業充分表達項目建設融資需求，并針對項目實施制定出可行性分析報告，擬定資金信托文件等，然后由相關機構進行信托推介，最終成立信托計劃，將資金投入項目運作中去。當前房地產信托也存在諸多問題，信托機構監管不到位，導致不合規活動難以得到有效抑制；信托機構管理經營不到位問題也十分突出。

（二）股權融資

股權融資方式是以企業增加新股東的方式融進股本，獲取企業生產活動需要的長期穩定資金，與債權融資相比，股東收益與企業生產經營收益密切相關，同時企業自身不需要承擔還本付息的責任。股權融資具有資金使用長期性、不可逆性、無負擔性等特征，當前上市融通資金成為房地產企業的重要融資途徑，股權融入資金是企業股本的一部分，不僅可以用于企業生產經營，同時也能夠進行相應的投資等活動。但上市融資的缺陷也十分明顯，從長遠看，不能完全滿足房地產企業資金需求；同時上市融資的市場準入門檻較高，特別是中小房地產企業很難以實現上市融資；證券市場的運行規律使得房地產企業面臨上市資金周轉等問題。

（三）債券融資

當前我國房地產企業債券融資比重較小，國家對債券發行主體的資格要求、債券市場規模等限制了房地產企業債券融資的可能性，同時，債券融資對企業的資產負債率、資本金狀況及其擔保要求等都嚴格規定。

四、有效解決房地產企業融資問題的運營管理策略

（一）多元化融資方式互為補充，實現集約化融資

當前房地產企業多元化融資方式難以實現的主要原因還在于企業規模小、數量多，市場競爭力較低，抵御風險的能力不足等。房地產企業要以提升企業自身競爭實力為基礎，在綜合分析企業的經營管理狀況與未來發展規劃的前提下，以多元化融資方式互為補充，實現企業整體融資水平的提升。以轉變房地產企業經營管理方式為契機，實現房地產企業集約化融資目標，進一步提升房地產企業融資管理成效。

（二）規范金融市場環境，提高金融工具創新力度

完善金融市場各項監管法律法規，加強金融市場的監管力度，是提升企業融資效率的關鍵因素。當前房地產企業融資工具明顯不足，適用于房地產企業特性的融資工具創新力度不夠，如抵押、按揭等原始企業貸款方式依然是房地產企業的主要融資模式，根據房地產企業的特性及投資者的投資偏好設計出多樣化的金融融資工具，拓寬房地產企業融資途徑，是提升我國房地產企業融資效率的現實選擇。

五、小結

當前我國房地產企業融資方式單一，工資工具不足，在很大程度上限制了房地產企業的長遠發展。以企業集約化融資為目標，積極創新融資工具，實現多元化融資方式互補機制，有利于解決房地產企業融資困境。

參考文獻

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第8篇：房地產融資擔保范文

關鍵詞:房地產金融 金融市場 融資渠道 金融創新 金融監管

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)05-042-02

房地產業是典型的資金密集型行業,這決定了房地產業的發展離不開金融業的有效支持,因而建立房地產金融支持體系顯得至關重要。

一、房地產金融市場的概念及分類

1.房地產金融市場的概念。房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和。它可以是一個固定的場所,也可以是無形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是間接的。隨著信用工具的日益發達和不斷創新,房地產金融市場的業務范圍日益擴大,包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券、房地產保險、房地產典當等。

2.房地產金融市場的分類。房地產金融市場作為金融市場的一個重要組成部分,可以按照多種標準進行分類,如按服務對象不同,房地產金融市場可分為房產金融市場和地產金融市場;按市場層次的不同,房地產金融市場可分為一級市場和二級市場;按市場交易方式,房地產金融市場可分為協議信用市場和公開市場。

3.房地產市場與金融市場的關系。自1998年住房貨幣化改革以來,我國房地產業得到了極大的發展,其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據中國人民銀行11日的《2009年第四季度貨幣政策執行報告》中的數據顯示,截至2009年年末,我國主要金融機構商業性房地產貸款余額為7.33萬億元,占各項貸款余額的19.2%,顯然,房地產業已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持,同時房地產市場的繁榮也促進了金融市場的進一步發展。

二、我國房地產金融市場的現狀

20多年來,通過改革和政策舉措,我國住房建設和房地產經濟持續高速發展,同時,我國住房金融業務持續快速發展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房儲蓄的住房融資體系。2009年我國房地產市場出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度,我國房地產開發投資25050億元,同比增長17.7%;房地產銷售同比增幅達44.8%,創自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價持續上漲,環比連續7個月正增長,9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%;前三季度國內貸款增速達47.2%,個人按揭貸款增速達107.7%,國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快,占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產金融業起步晚、加上市場本身各種因素的限制,也存在很多問題。

1.房地產金融工具單一,住房開發過于依賴信貸資金。我國的房地產債權金融工具品種很少,只有個人住房按揭貸款、住房儲蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產市場上,商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程,成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。根據中國人民銀行對我國房地產投資資金來源分析,有55%的資金直接來自銀行系統,如果加上施工企業墊資中銀行貸款,住房開發項目實際對信貸資金的利用占其資金總規模70%以上,形成了對信貸資金的單向依存關系。一旦房地產市場出現萎縮,必將給銀行系統造成嚴重危害,使銀行面臨倒閉和破產的風險。

2.地產金融市場深度僅限于一級市場,金融體系尚不健全。目前我國房地產金融產品都集中在房地產金融業務的一級市場,對于房地產投資基金、個人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產品,除去MBS正在建設銀行進行試點外,其他產品目前還于理論研討階段,距離市場操作還相差甚遠。由于房地產融資市場體系尚不健全,缺少專業性住房金融機構和向住房融資提供擔保和保險的機構,容易導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等問題。

3.房地產金融資金運作效率較低,存在流動性風險。由于我國房地產金融機構不健全,缺乏科學、合理、規范的經營,使得房地產市場資金的配置效率低下;受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約,融資數量有限,難以滿足房地產龐大的資金需求。這就容易導致流動性風險,出現“短存長貸”的現象,再加上房地產企業的經營具有不確定性,一旦出現房地產公司無法按時償還貸款,銀行就會出現流動性危機。

4.缺乏對低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個發展中國家,粗略估計,低收入人群大約占城鎮人口的15%～20%。2007年8月國務院下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件,對住房保障的指導思想、目標、保障范圍、性質、標準、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細的規定。但由于多方面原因,我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對象有限,相當一部分低收入群體的權益未得到有力的保護;另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監管不力。據統計,2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實際繳存職工人數為7745.09萬人,只占在崗職工數的69.2%;個人公積金貸款2035.93億元,只占當年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達2000多萬元,住房公積金的職能作用進一步弱化。

5.法制建設滯后,監管和調控體系不完善。我國房地產金融法規不夠健全,法制建設滯后,對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監督。目前雖已出臺了《民法》、《城市房地產管理法》等涉及到房地產抵押貸款的法律,但很多房地產金融市場的行為缺乏法律依據,特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于房地產金融的進一步健康發展。此外,我國政府對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構,缺乏有效的監管體系,除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外,房地產金融業務的有關規范也急待制訂。

三、我國房地產金融市場未來發展的對策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松,融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。目前要重點解決房地產金融市場資金來源結構單一,房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產融資體系,拓展房地產融資渠道,應逐步擴大房地產企業股權融資的比重,提高自有資金比例。對于大型、優秀房地產企業,可以考慮通過發行項目債券改善其負債結構。

2.建立統一開放的房地產金融體系。加快金融體制改革,逐步健全和完善房地產金融體系,建立我國房地產政策性金融機構,如可考慮在人行下設政策性房地產金融機構(類似住房公積金管理中心),負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定,為中低收入階層提供按揭擔保,負責住房公積金的總體管理,待條件成熟時,開放房地產金融二級市場,逐步完善房地產金融機構體系,除原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外,還要大力發展專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構和住房融資擔保或保險機構。積極完善房地產金融一級市場,構建二級市場,建立統一開放的房地產金融體系。

3.加強房地產金融市場監管和調控,合理規避房地產金融的風險。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點,可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。完善金融監管體制,改進金融監管方式,提高金融監管效能,維護房地產金融市場秩序,強化房地產金融機構的風險管理機制,金融監管機構應加強對房地產行業的監管,特別是對金融創新的有效監管,完善貸款審核程序和借貸標準,科學指導資產證券化業務的開展,建立對房地產投資開發一流通一銷售全過程金融資本化、專業化、動態化的風險管理體系,防范和化解房地產金融市場風險。

4.完善住房公積金制度,構建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項政策性的保障制度,在保障中低收入群體住房需求方面已發揮一定作用,但也存在不少缺陷。應逐步擴大住房公積金政策的覆蓋面,擴大公積金的使用范圍,提高其使用率,同時明確規定公積金的最高和最低繳存比例和限額,建立和諧發展的公積金制度。構建以政府為主導的以廉租房、經濟適用房、限價房為主體的多層次的住房保障體系,多渠道籌集和積累住房保障資金,加大財政預算安排,繼續推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設,發行住房保障福利彩票,鼓勵社會多渠道籌集資金,探索新的市場化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產金融有關的法律法規。借鑒國外成熟市場房地產金融法律法規,盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系,規范市場主體的行為,制定和完善包括個人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產擔保、房地產金融市場運作管理等領域的法律法規,對參與房地產金融的機構在市場準入、退出、接管、清算、破產等方面做出嚴格規定,指導房地產金融機構加強內部風險控制,有效監管房地產金融活動,保護房地產金融參與各方的合法權益。加強房地產市場和房地產金融相關指標的監測分析以此制定金融政策,調控房地產投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產金融的健康運行。

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第9篇：房地產融資擔保范文

摘 要 近幾年來，我國的房地產行業發展突飛猛進，發展的同時出現了不少問題：融資渠道單一，金融創新工具少等，針對存在的問題，本文分析了相應的措施，為今后的發展提供可靠的依據。

關鍵詞 房地產 融資 外資 土地政策

一、前言

進入2011年，國家不斷的加大對房地產業的宏觀調控力度，開始逐步實行貨幣信貸緊縮政策。整個2011年截至到現在，銀行已經多次加息，對此，房地產行業融資受到了很大的沖擊。由此可見，在當前嚴峻的資金形勢下，房地產在未來如何進行融資已經成為一個非常重要的課題，需要相關人員和單位參與其中，共同研究。本文首先分析了我國目前房地產融資的現狀，在此基礎上，重點介紹了房地產融資的解決思路。

二、我國目前房地產融資的現狀

作者通過多年的工作經驗，并結合相關的資料，總結出如下我國房地產融資的現狀：

1．融資渠道較為單一

目前，我國房地產融資渠道主要包括：銀行貸款，上市融資，海外房產基金以及債券融資等。這幾種融資渠道中，銀行貸款是房地產行業主要依托的融資渠道，而近年來銀行信貸門檻也大大提高，因此房地產企業不得不尋找其他的融資渠道。而目前就上市融資，海外房產基金以及債券融資這幾種渠道來看，都極大的受到了金融政策的約束，短期內很難發揮功效。由此可見，房地產融資渠道較為單一。這也是我國房地產融資的較大的弊端。

2．金融創新工具的稀缺

目前，我國金融工具停留在傳統的模式，與發達國家相比較，創新模式較少。由于我國房地產是在近幾年發展起來的創新基礎比較薄弱，并且針對房地產的法律法規條文處于空洞狀態，金融創新沒有法律依據。房地產開發商設計工作沒有專門的設計工具，這些方面與發達國家的發展相差甚大，嚴重影響了我國房地產的發展和服務能力的提高。

3．海外基金與國內企業對接的難題

外商投資在國內選擇合作伙伴時條件要求非常嚴格。外商在國外投資會各種風險評判手段對開發商投資，在國內投資時，外商會使用這些評判手段衡量國內的開發商項目，評估是會有不少地方不能銜接，改變外商投資評估條件非常困難，這就造成海外基金在國內不能很好的利用。

4．相關的法律體系不健全

由于目前我國房地產融資缺乏相關的法律制度，與市場發展已造成了脫節。在房屋抵押貸款方面使用的法律是《擔保法》，而在房地產信托規定上是“一法兩規”，這從法律效力上遠遠達不到房地產發展的要求。現行的房地產法律《公司法》、《合同法》、《證券法》、《信托法》、《擔保法》等都與RET相沖突，也同資產證券化不相符合。

三、房地產融資的解決思路

基于以上我國房地產融資的現狀，分析總結了如下房地產融資的解決思路：

1．吸引外資進行融資

外商投資是我國房地產開發的一項重要融資渠道，目前國家出臺一些政策給房地產開發商帶來了巨大的壓力，要求融資模式必須發生變化，引進外資是促進房地產發展的有效策略，建立外資地產基金商業模式實現中國房地產的轉型，實施資本市場為核心的金融時代。引進外資的前提是客服與國內銜接的困難，調整土地政策適應投資方的資本流動模式，緩解國內房地產企業的負債情況，提高資產變現和盈利的確定性。

2．將房地產企業融資與個人融資結合起來

擴充房地產企業融資渠道，結合目前的融資情況，有效利用個人融資，最大限度的滿足房地產企業日常生產建設的需要，保障企業的資金鏈。發揮購房者的資金籌資渠道，提高房地產企業資金回籠的效率，縮短資金周轉周期。

3．加快金融創新步伐，實現融資產品的證券化、標準化和公眾化

我國房地產市場在發展融資渠道的同時，要調整金融產品風險，對于價值高、風險大的融資產品，要重新評估調整。通過房產抵押貸款證券化、信貸資產證券化等方式，讓大眾成為房地產企業的投資者，同時享受房地產發展帶來的利益。證券化可以將流動性差、收益穩定的資產化轉化為流動性強的證券產品，從而分散投資風險。

4．完善房地產金融法律法規

行業的發展離不開健全的法律法規，針對房地產發展，國家、地方和部門法律法規的制定是可靠、長期的發展保障。目前，我國在這些方面還比較薄弱，在融資等放線陷入比較混亂的局面，這必須通過制定有效的法律政策，對新型融資、資產流動和收益分配等作出明確的規范，才能促進房地產行業的穩步發展。

四、總結

總之，目前看來，我國房地產融資仍然存在很多的問題，在以后的融資過程中，必須結合我國房地產發展的特點以及現行的市場特征，尋找合適的融資方式，保障資金的有效性，擴大利益，提高競爭優勢，促進房地產行業的快速發展。

參考文獻：

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