前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的養老地產政策主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：養老地產政策范文

（一）前期投入大且融資困難。基于老人的特殊需求，真正意義上的養老地產需要比普通商品住宅更多的資金投入。相應配套設施不僅僅包括便于生活的商業配套，更應該涵蓋便于休閑娛樂的生活配套———老年大學、活動室、圖書館和運動場，以及醫療配套———醫院和護理室等等。并且，小區規劃、道路設計、房屋室內設計等方面也要充分考慮老人的需求。前期需要龐大的資金投入，而養老地產融資渠道有限。這是老年地產最主要的問題。

（二）發展缺少政策支持。目前，雖然政府部門鼓勵房地產開發企業進駐養老地產，并聲明有一定的補助，但是，對養老地產優惠的詳細政策并沒有出臺，并且即便是拿地和稅收方面的優惠政策也不是很明確。因此，這其中存在諸多不確定因素，使得養老地產的發展較為緩慢。

（三）贏利價值點偏離。養老地產成本和經營風險遠遠高于普通住宅開發，投資養老地產的投資回報期往往要達到十年以上，這就導致了很多企業采用出售的方式經營養老地產。但是，養老地產的真正贏利點是建立在物業服務基礎上的。這就導致很多企業想要真正做好老年地產的開發很難。

二、引入REITs解決養老地產問題

上述養老地產的問題阻礙了其在我國的發展，其中融資難題是阻礙養老地產發展的最關鍵因素之一。針對養老地產中的融資難題，我們提出將REITs引入養老地產的新型運營模式，并將在后文中對該模式進行詳細的分析論證。

（一）REITs簡介房地產投資信托（REITs）是一種創新性的融資工具。它通過在公開場合發行股票或收益憑證募集多數投資者的資金，該資金專門投資于房地產，由專門的經營機構進行經營管理獲得收益，投資收益按照特定的比例分配給投資者的一種信托基金。主要分為貸款類信托、股權投資信托和購買收益權或者購買物業+出租收益類信托。由于REITs具有流動性強、能夠實現稅收方面的優惠以及能夠有效的分散投資風險的特點，在國外被廣泛使用。

（二）REITs為什么能較好地解決養老地產問題通過對養老地產的研究，不難發現資金是解決企業進駐養老地產瓶頸的關鍵，出售模式是為了快速回籠資金；周期較長的出租模式需要強大的現金流做保障，而租售并舉則是企業前兩種現金流政策上的折中。所以，融資是整個系統正常運轉的關鍵因素。一旦有了強大的現金流支撐，開發商的退出機制將得到保障，而運營方（即資金供給方）將得到養老地產帶來的長期持續回報，發揮養老地產最大的經濟效率和社會效率。在傳統銀行借貸融資渠道已經不能滿足開發商現金流需求的情況下，基于房地產證券化的金融創新成為解決資金問題的一個可能選擇，其中REITs就是一個解決老年地產資金問題的可能方案，在這里我們只討論股權融資方式的REITs。

三、引入REITs可能引起的問題

（一）金融體系不健全導致競爭力缺乏房地產投資信托產生于成熟的金融市場，只有規范了市場運作機制并且完善相關的法律法規，才能保證這一金融工具能夠順利的實施并且運行。目前，法律地位的明確、行業規范的制定以及監督機制的形成等都是發展REITs亟待解決的問題，而在當前的市場環境下REITs并不能發揮其收益穩定、風險低、融資渠道寬的特點，因此與其他金融產品相比，REITs競爭力不足。

（二）信息不對稱導致逆向選擇和道德風險REITs的運營模式涉及到重要的委托關系：外部投資者（即委托人）將資金交給基金管理方（即人）進行投資運營，并以分紅派息的形式獲取收益。外部投資者對房地產投資運營并不具備專業知識，而人則具備相關的專業知識并且在REITs的運作過程中處于核心的地位，他們較委托人而言掌握了關于房地產市場、資產處置、資產物業管理以及國家政策方面更多的信息。在這種信息不對稱的情況下，一方面人為了自身利益極易以犧牲委托人的利益為代價，導致委托人利益受損；另一方面，嚴重的信息不對稱也可能因為逆向選擇導致所謂的“檸檬市場”，最終使得市場里只剩下高風險，低質量的養老地產項目。尤其是在將住房公積金、保險以及養老金引入REITs融資之后，這樣的委托問題所帶來的道德風險更需要嚴格控制。

（三）證券化將金融風險轉移給外部投資者REITs本質上是一個資產證券化的過程，而證券化除了會給外部投資者帶來一定的收益之外，也會將資產本身的金融風險轉移到外部投資者身上。比如YihuiWang和HanXia就發現銀行在將貸款證券化出售給投資者之后會放松對貸款的監管和審核，因此購買該種證券的投資者面臨更大的信用風險；Bord和Santos也發現證券化會導致更高的違約風險和更大的息差。REITs引入養老地產的開發，實際上在一定程度上將開發商的金融風險轉移到了外部投資者（普通大眾，住房公積金以及養老金）身上，而風險轉移之后的，開發商和運營方參與監管的動力會降低，因此實際的金融風險會更大。

四、推動REITs引入養老地產的政策建議

（一）給予政策優惠給予投資者在分紅、股權轉讓所得收益方面稅收優惠，例如降低所得稅和營業稅的稅率等，等效于提高其投資于老年地產的實際收益率，這樣有助于引導投資者以及REITs發展養老地產項目。并且，政府作為土地的供應者，鼓勵開發商進駐養老地產在土地方面也應該給予一定的優惠政策。通過劃撥或者協議的方式供給養老地產的土地，可以降低房地產開發企業前期的運營成本，使得進入養老地產的門檻降低。同時也降低了養老地產的開發成本，消費者進入養老地產的門檻也同時降低了。

（二）拓寬投資渠道目前，養老金、保險金和住房公積金在我國投資渠道相對受限，這一方面使得這些資金遭受通脹的巨大損失，另一方面也使得市場缺乏強有力的一部分資金來源。在暫時無法大面積放寬這些機構投資者投資領域的背景下，考慮允許其投資到基于養老地產的REITs是一個有意義的方案。如上文所述，REITs有風險低，流動性好的特點，雖然收益率不高，但是也在保值抵御通脹方面比國債、銀行貸款更具優勢。鑒于機構投資者投資的主要目的就是保值和穩定，上述REITs的特點使得其成為養老金、保險金和住房公積金等機構投資者可以考慮的投資方向。

（三）健全法律法規目前，我國的金融市場還不夠成熟，REITs運用于房地產行業的例子也較少。因此，必須建立健全的房地產投資信托法律法規（例如完善《信托法》、《證券法》、《產業投資基金法》等），為房地產投資信托的運行提供規范適宜的環境，才能保證REITs有效的解決養老地產融資方面的問題。

（四）完善相關制度REITs發展的基礎是要有一批精通基金業務、了解房地產市場的專業管理人員。因此，政府部門應該積極鼓勵培養相應的專業管理人員，積極促進基金業務相關的資產評估師、律師、會計師等服務型人才隊伍的建設。再者，為了減少逆向選擇和道德風險，信息公開化顯得尤其重要。從國外的經驗來看，信息越公開，基金市場發展越快。因此，政府應該盡可能及時準確的披露包括房地產信息、金融證券信息、國家政策信息以及相關法律法規等，使得投資者能夠盡量了解市場，做出正確的投資決策，促進我國房地產投資信托基金快速發展。

（五）加強監管機制REITs所帶來的金融風險需要嚴格的監督機制來控制。REITs使得金融風險轉移，市場監管動力減少，因此政府必須針對監管機制和風險控制制定相應的行業規范和準則，并且由相關職能部門積極參與審核和監督。一方面政府應加強對參與REITs運營養老地產的公司的審核，設立嚴格的準入門檻，杜絕信用較低、運營狀況較差的信托基金進入養老地產市場；另一方面，對運營之中的REITs養老地產項目，嚴格控制項目風險和規模，避免大規模違約的發生。

五、REITs應用于養老地產的模式分析

經過以上的政策優化，面向養老地產的REITs的運營模式可以如圖1所示。該模式的具體運作程序如下：

（一）引入房地產投資信托基金REITs；

（二）基金管理公司募集投資者，投資者主要是針對養老金、保險金和住房公積金等金融機構；

（三）房地產開發商投資開發養老地產，政府對開發商以及REITs給予土地、稅收方面的優惠政策；

（四）開發商將養老地產的所有權交由基金管理公司，由資產管理公司后期運營養老地產；

（五）后期運營帶來額收益交由基金托管公司保管，機構提取一定的資產保管費和服務費后按期支付投資者的相關收益；

（六）投資者可以將受益憑證在證券市場上交易。其中綠色部分就是引入REITs之后，養老地產整個系統的運轉流程。可以看到，引入REITs之后，開發商的退出渠道變得更多，資金回籠也更迅速，同時，在養老金、保險金和住房公積金等機構投資者及稅收優惠等政策的大力支持下，REITs的融資渠道也更加廣闊。這樣，一方面退出機制有利于提高開發商投資養老地產的積極性。而另一方面，更寬的融資渠道，讓REITs也有動力參與到養老地產的投資中。再者，信托基金法律法規的完善、監管機制的建立、人才培養和信息披露使得REITs具有較好地發展環境和發展空間。需要說明的是，REITs在整個體系中只負責相應的資金運作，而相應的資產運營則交由專門的運營公司機構負責，為了簡化圖表，并沒有在圖中標明這樣的資產運營公司。

六、總結

第2篇：養老地產政策范文

關鍵詞：養老地產；發展現狀；對策

中圖分類號：F299.23；D669.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）009-0-01

一、前言

近年來，養老問題日益突出，尤其是老年人的住所問題。通過了解目前我國養老地產的發展現狀，以及我國養老地產應該發展的商業模式，提出合理化的建議，促進我國養老地產的發展。為更多的老年人解決住所的問題，使得他們能夠擁有安靜舒適的晚年生活。

二、政策環境下加強養老地產的積極意義

養老地產的理念最先產生在上個世紀八十年代最先進入到老齡化的發達國家。狹義的定義是指直接將地產的理念融進地產開發項目中來滿足日益增長的市場需求，廣義的定義則是包含了居住、服務和養老這幾大功能。

到了21世紀之后，我國也開始步入了老齡化社會，政府開始加大了老齡化產業的投入力度，早在2009年，我國政府就推行了養老保險制度，目前已經有百分之十的農村60歲以上的農民已經能夠領到國家的基本養老金，大部分城市80歲老人每個月都可以領取基本津貼，養老院和養老機構已經有將幾千家，十萬多的老年人都可以接受養老護理，全國養老護理組織工作得到了一定的保障。此外，政府也開始加大了養老地產的投入，來妥善解決有房無錢老人的后期的養老問題，對于和養老地產相關聯的土地、稅收政策要加強聯系。

養老地產的模式主要是以家庭養老為主的，營造一個符合我國發展國情的養老布局。也就是我們通常所說的9073，90%是家庭照顧養老，7%是社區幫助養老，3%是養老機構幫助養老。從目前的發展來看，雖然政府的養老工作未從根本上解決養老問題，很多工作也是在摸索階段，但是卻傳達了積極的理念：我國政府已經開始重視養老問題，相關的產業也在積極推進，政策等各方面都開始逐漸成熟。

另一個方面，最近幾年房價漲幅較大，為了抑制房價，房地產開始了幾項重大變革，多元化的房產結構也給地產產生了極其深遠的影響，傳統地產還有將近20年的時間要開發，買房主要集中在70、80后，90后的長大了之后，家里都有自己的房子，房子的需求量不大，我國在這個時候也進入了老齡化階段，養老地產也必將成為之后的主要部分，養老住房開發工作不能只靠未來，現在也應該緊抓。只是因為關鍵的金融、土地政策還沒落實到位，也不夠成熟，一旦落實到位，就會呈現爆發式增長態藎現在房地產的開發商要做好前期準備工作。

和發達國家優秀的經驗相比，再結合我國的實際國情，確定了兩種模式：第一種是養老機構開發出來的模式，養老和保險基金，功能較為齊全，建設標準高，投資相對較大，但是是有國家補貼的，第二種則是房地產開發商配套的老年住宅，分布面相對較廣，可以和子女就近居住，這也和中國的傳統緊密相連，但是因為其復雜性，所以它的可行性有待研究。

三、養老地產開發的商業模式分析

1.“出售”模式

出售模式是一般最為普遍的模式，養老住宅的開發商將房子建設好之后，直接進行房產品的銷售，再從銷售的房子中間賺取利潤，就完成了整個銷售的過程。實現了房產成本的回收和利益的獲取。

2.綜合性的銷售方式

對于直接的房產銷售來說，綜合性的銷售方式也是存在的。因為不是所有的人都能夠直接的購買養老房子，這種綜合性的銷售方式，能夠將購買的壓力進行暫時的緩解，實現暫時的房產擁有。這個時候就需要相關的機構提供更多的幫助。這種綜合性的經營模式，對于養老地產的開發商來說，可以實現房子的快速銷售，還可以給老年人提供更多的服務需要。

四、加快養老地產發展的相關建議

養老地產的發展是社會發展的需求，也是解決我國老年人養老問題的重要內容。對于目前養老地產發展的現狀來說需要采取相關有力措施，加強養老地產發展的商業化模式。

1.加強以房置換形式的發展

對于目前的老年人來說，單獨的買一套新房是一件非常苦難的事情，為了使得更多的老年人能夠買得起養老型的住宅，可以實現以房置換的形式。老年人一般來說都會有自己的住宅，可能年代比較久遠，房內的設施也比較老舊，還可能缺少一些適合老年人居住的設施。因此，將原來的老房子換新房子不論是對老年人來說具有好處，對于開發商來說也能夠加快養老住宅的銷售。

2.政府加大支持力度

對于養老住宅的發展，需要增加購買人群，才能夠促進養老地產的商業化發展。因此，對于養老住宅的相關融資產品應該加大推廣。例如，可以允許老年人將購買的老年人住宅進行投保，然后以養老金的方式實現資金的反饋。這樣可以實現老年人住宅問題的解決，同時還能夠幫助老年人解決生活費的問題。這個房產的所有權應該歸屬于房產保險公司。政府需要保證保險公司的安全正規化經營，不能夠出現欺騙的現象。

3.創新融資方式，擴大融資渠道

隨著我國房地產業的發展以及不斷受到宏觀政策的調控，其對資金的依賴性越來越大，而且養老地產的產業鏈長，整合的資源多，需要的資金量巨大，傳統的依靠銀行借款方式可能不能滿足對資金的需要，亦可能累積風險，增加風險隱患。2012年2月28日國務院會議決定設立溫州金融綜合改革試驗區，試行金融改革方案，允許發展民間金融組織，將民間資本正式納入正規金融體系。這為吸納海外基金、REITs（房地產投資信托基金）、保險公司、養老基金等資金，拓寬融資渠道，滿足養老地產對資金的需要提供了可能。

4.積極探索有效的運營模式

傳統的住宅經營模式是銷售和出租，并以銷售為主，這種模式資金回籠快，周轉速度快，可以實現滾動開發，而養老地產的利潤重心從銷售轉為對物業的長期持有經營，投資回收期相對較長，而在開發過程中面對現金流壓力。因此，售出加持有的模式，即養老地產的部分產權出售給消費者，再收取服務費提供專業養老服務的一種形式，是一種相對理想的運營模式。但銷售與持有的比例以及對持有的部分如何管理需要針對不同的項目而采取不同的模式。

五、結語

總而言之，養老問題是一個不能夠忽視的問題，養老問題的解決是社會發展進步的重要內容。政府對此應該引起足夠的關注，加強我國養老地產發展的步伐，使得我國的養老地產能夠趨于商業化的方向發展。就目前而言，我國養老地產的發展還需要進一步的加強研究，必然會有更為廣闊的發展空間。

參考文獻：

[1]李鐸養老地產運營中的戰略聯盟模式研究[D].西安建筑科技大學，2016.

第3篇：養老地產政策范文

關鍵詞：南京；養老地產；現狀；前景

2013年被一些媒體奉為養老地產元年，2014年更被熱炒為養老地產沸騰年。這一輪炒作，對政府和市場都造成了極大的理解誤區。這些誤區主要表現在兩個方面：第一，政策出臺很多，但卻缺少明確的目標和方向，而且沒找到解決問題的突破口。第二，政府和企業資金投入都不少，但只見枝葉瘋長，不開花更談不上結果。

一、南京養老地產現狀

據第六次人口普查數據顯示，南京65歲以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”卻已上升到9.20%，并且每年還在以4%～5%的速度增長，在2015年將突破150萬。面對老年人口的迅速增加和社會經濟的不斷發展，對于高端養老地產需求也是日益擴大，這也使得眾多房地產商紛紛試水，試圖從養老地產中分一杯羹。

2012年4月，南京市民政局鼓勵商業銀行、商業保險企業或住房公積金部門建立公益性中介機構，開展“以房養老”試點業務，從而不斷提高老年人的生活質量，使老年人基本生活得到切實可靠的收入保障。但由于還未出臺一系列相關政策，房地產進駐養老市場存在未來的風險不確定性。

從2000年月安花園率先推出的“兩代居”戶型到2005年湯山溫泉留園老年公寓再到2012年僑馨人家養老公寓，養老地產一路坎坷，“兩代居”除了極少樓盤熱銷外，大多叫好不叫賣，而溫泉留園老年公寓年公寓也已改名為湯山勤善堂留園溫泉酒店。對于養老地產這塊香餑餑，恐怕并不容易吃到。不過朗詩在南京的首個養老地產項目已推向市場，目前雖然價格很高，但因其環境、設施和科技售賣很火爆。朗詩的大舉進軍給南京養老地產帶來了新局面。

二、南京養老地產面臨的困境

第一，準入門檻過高。由于老年人是養老地產目標群體，需要配套大面積的無障礙通道、老年活動中心、慢速電梯、醫療保健中心等大量的醫護及設施設備，這就要求養老地產比普通地產要投入更多的成本，因此也就提高了養老地產的準入門檻。

第二，投資回收期較長。資本市場的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投資周期一般為3～5年。但是目前養老地產的投資回報周期一般在10年甚至20年以上，而且回報率尚沒有明確的數據，而一般養老院的年利潤僅在5%～8%。這對于習慣于高周轉，同時又承擔著極高資本壓力的房地產企業而言是難以接受的。

第三，運營模式不夠成熟。養老地產是一個完整的產業鏈，不只是單純的房地產開發，還涉及到醫療護理、康復、健康管、日常起居護理、文體活動、餐飲服務等眾多方面。但是房地產開發企業通常缺乏相關的人才，以及相關的運營管理經驗，從而無法給目標客戶帶來適用的、高水平的服務。

三、促進南京養老地產發展的建議

第一，企業投資觀念的轉變。養老地產不僅投資大，而且回報期長，是需要長期運營、發展的地產模式。房地產開發企業需要弄清楚養老地產的開發模式與普通地產的開發模式的區別，避免采用主球高周轉、快回籠資金的開發模式去開發養老地產，也需要轉變觀念，從不斷的探索中，找到養老地產的可持續發展模式。

第二，養老地產屬性的界定。首先是地產屬性，即普通住宅和養老地產的不同功能；其次是服務屬性，即提供醫護、康復、保健、家政、飲食護理等服務；其次是人文屬性。在重視物質的基礎上，也要同時重視老人的精神文化方面。養老地產為老人提供的不應該僅僅是個養老院，而更應該是一個和諧的社區，里邊有著園林、活動場所、朋友聚會這樣的一個為老年人提供優質生活的養老場所。

第三，要注重與金融的交互合作。養老地產雖然短期內盈利水平不太樂觀，但是可以作為一個長期的、穩定的投資目標。在養老地產的遠期回報的基礎上，可以加強與證券、保險、基金等金融產品交互合作，從而為養老地產擴充一定的發展資金。

四、南京養老地產的發展前景

目前，南京市的養老產業尚在起步階段，但存在很大的上升空間。但隨著社會的發展，老年人消費心態的轉變，相關政策的落實，南京養老地產的發展前景將會十分廣闊。

第一，內在機遇：老年人口基數大，消費心態轉變。

中國大多數大城市老年住宅的有效需求目前每年至少數十萬平方米，但是全國僅有800多所老年公寓和社區，遠遠不能滿足社會養老需求，前景十分廣闊。

假設僅3%的老人可以在社會設施中養老，全國就將有近420萬老人進入老年公寓或進入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10萬所的老年公寓及住宅， 投資總額差不多900～1000億元， 再加上其他設施設備等，其商機將會達到1200億元。

第二，改革機遇：相關政策出臺，南京先行先試。

2013年9月，國務院下發了《關于加快發展養老服務業的若干意見》，這也是建國以來首次以國家名義出臺養老服務業的政策意見。2014年9月，全國首部老齡藍皮書，深度分析了老齡金融業、老齡用品業、老齡服務業和老齡房地產業四大老齡產業板塊的發展現狀、主要問題及對策等，對中國老齡產業的發展潛力進行了預測。

2014年，南京市出臺《關于加快發展養老服務業的實施意見》，其中明確規定“40%以上社區辦公服務用房用于養老服務”、“境內外資本舉辦養老機構享有同等的稅收減免等優惠政策”等養老服務業優惠政策。截止2014年，南京市共有102家公辦養老機構（含敬老院46家），已有42家機構合計7104張床位實現公辦民營。

市民政局局長陳學榮介紹，通過多年發展，南京的養老服務業始終處于全省、全國的領先方陣，目前正申報養老服務業綜合改革試點，力爭在“醫養融合、評估機制、居家護理、高端養老、志愿服務、養老準入、誠信體系”等7個南京特色工作方面有新突破。

第三，外力推動：社會力量注入養老健康產業，國際養老企業落戶南京。

民營資本、國際力量看好養老市場，紛紛落子南京，有助于加快養老產業發展。

作為法國歐葆庭進軍中國市場的第一個落子之地，南京在產業發展上首先取得了先機。據了解，歐葆庭南京項目計劃將設立200張床位，主要接收失能和半失能老人，預計2015年開業。歐葆庭在養老康復等方面帶來的先進經驗，對解決南京的養老難題起到了積極引領的作用。

不僅是歐葆庭落子南京，澳大利亞皇家護理等也已進入南京市的養老服務業。南京市還積極引入民營資本，發展養老服務業，投資超過了1個億的社區養老綜合體泰樂城，正在試運營。

“娛樂養老”生活方式創始人、南京貝杉國際董事局主席侯國新2000年率先進入養老產業，扎根社區，為老人提供居家養老服務。侯國新說：“只有通過市場規模化運作，才能讓居家養老服務得到規模化推廣，也才能實現讓每個老人都能在社區優雅地老去的愿望。”

五、結語

中國在經濟還不太發達的條件下進入了老齡型社會，并且已經形成了一個龐大的群體。南京目前的養老產業基本上還處在水平很低的層次，不論是養老床位數量，還是養老人群的收入水平以及養老項目的低水平軟硬件配置問題都存在一定問題。

目前，盡管養老地產從理論上具備比較龐大的市場空間，但是大多數企業都沒有找到一個行之有效又可持續發展的商業模式，基本上還處于摸索階段。

本文對于南京養老地產的現狀和前景進行了初步的探討，但是在很多方面還有待于深化。今后筆者將繼續進行更深刻的研究， 以期為完善南京養老地產的發展方面奉獻自己的綿薄之力。

參考文獻：

[1]張曉嵐，侯潔，王佳荔.基于中國國情的養老地產發展研究[J].科海故事博覽.科技探索，2013（12）.

[2]杜本峰.中國人口老齡化與老齡產業發展[A].會議論文，2009.

[3]張春普，韓云平.以房養老服務合同法律關系研究――以主體和服務的對價為視角[J].天津商業大學學報，2014.

[4]魏銘言.北京擬試點推廣“以房助老” [J].政府法則，2013.

[5]唐振興.對發展中國養老服務業的思考[J].老齡科學研究，2014.

[6]王靜.以南京模式重回桌面為例談以房養老模式的業務主體[J].勞動保障世界，2014.

[7]翟鵬成.中國養老地產業發展模式研究[J].重慶大學，2013.

[8]趙麗芳.養老地產蓄勢待發[J].WTO經濟導刊，2014.

第4篇：養老地產政策范文

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養老院被大家熱議，也讓養老地產再次成為焦點。

2013年10月14日公布的《國務院關于促進健康服務業發展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務業總規模達到8萬億元以上。其中，養老地產被認為是最大的一塊蛋糕。事實上，養老地產已經被各路人馬盯上，尤其是財大氣粗的險資掘金養老地產的勢頭高漲。

聯手房企掘金養老地產

12月12日，中國太平保險與大連萬達簽署戰略合作協議，雙方將深入研究以債權投資或股權計劃的形式，在養老地產以及商業地產方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協議。

事實上，在太平與萬達達成合作協議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養老地產的合作協議。隨著眾多保險公司涉足養老地產，養老地產開始進入“群雄逐鹿”的時代。自去年以來，各保險企業就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險與廣州市政府簽訂戰略合作協議。雙方將在養老、健康產業以及醫療衛生等領域合作。

在此之前，新華保險明確將養老地產作為重要戰略，并已經注冊了兩家項目公司：新華家園尚谷（北京）置業公司和北京新華家園檀州置業公司，來支持其養老產業的發展。

據記者了解，新華保險已在西安、武漢建立兩個健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養老項目。

在新華保險之前，泰康人壽是第一個“吃螃蟹的人”。2009年，保險資金被允許涉足不動產投資。同年11月，泰康人壽在國內首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批準，成為國內第一個獲得試點資格的保險公司。

在多家保險巨頭陸續進軍養老地產后，之前在此領域一向戰略保守的中國平安也開始揮軍前進。2012年9月，“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”在浙江省桐鄉市正式啟動。

按照目前中國平安內部規劃，未來將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個地區規劃養生養老地產項目。運作模式將分三條主線，不僅有目前保險公司主推的“租賃型養老公寓”，還包括“銷售型親情社區”、“銷售型度假休閑產品”。

運營模式待探索

在眾多保險公司中，合眾人壽在養老地產領域的投資可謂“大手筆”。統計顯示，2010年以來，合眾人壽在地產領域已投下223.7億元，其中大部分為養老地產，合眾人壽還初步計劃在5年時間內在全國興建14座養老社區。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內第一家由保險機構合眾人壽投資的養老社區―合眾優年生活養老社區進入試營階段。這是國內第一款保險產品對接養老社區的實物養老保障計劃，消費者只要購買保險，就可以保證養老社區的入住。

事實上，養老房地產作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數保險公司來說，建一座養老社區很容易，然而之后可能面臨的風險更需要考慮。

“目前保險企業運作養老地產的產銷模式并不成熟，”一位保險業從業人員告訴記者，根據監管規定，險企開發養老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養老地產的回報周期被拉長至10年甚至20年以上。但養老社區投資規模大、開發成本高、回報期長，資金流動性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規模效應并維持長期運營。

亞洲人居環境協會副主席、中國房地產業協會老年住區委員會特別顧問開彥認為，對于養老地產來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運營，這也是養老地產盈利的主要來源。養老地產更傾向于持有式和運營式，對配套設施、服務人員的數量和專業性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養老社區相結合的綜合性養老保險計劃，即購買養老產品的同時也將具有入住養老社區的資格。“這款保險合同按約定年齡每月領取養老金，可以用于支付社區每月的房屋租金和居家費用。”泰康人壽客服人員告訴記者，這款養老保險產品繳費起點為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運營養老地產項目。

養老地產短期內不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義。”上述保險人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個優先入住資格，后期費用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補繳。而中國平安的方式，借助了其集團的優勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險公司都具備。

有分析認為，險企只租不售的模式束縛了運營的靈活性。目前，養老地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品，創新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統一的、標準化的、公開的政策標準以支持這些養老地產項目的推進和實施，即使有補貼政策，也只是針對個別企業，這對于養老社區建造完成后的運營服務形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設想和設計階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”宋延慶認為，另一方面，有的企業顯然只看到養老地產存在的巨大規模，卻忽略了可能存在的風險。

“目前我國養老觀念尚處在轉變過程中，老年群體是否接受離家養老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險業分析師孫婷這樣認為。

第5篇：養老地產政策范文

關鍵詞 養老地產 現狀 融資

一、養老地產的發展背景

（一）養老地產的定義

養老地產是專為老年人打造的符合老年人的生理、心理特點的社區體系，以住宅為基礎，配備醫療、餐飲、養生、娛樂多重服務，全方位地滿足老年人的需要，實現“老有所養、老有所依、老有所樂、老有所為”的一站式服務。

（二）國內的發展背景

1.養老地產的需求將進入井噴期。隨著老齡化社會日趨嚴重，老年人的養老問題日益受到關注。一是老人數量快速增長。2015年60歲以上老人2.22億，占總人口16.1%，預計2025年突破3億，秒針每跳動3下就新增1位老人。二是空巢、高齡老人增多。空巢老人已超1億，80歲以上老人2400萬，尤以農村老人問題突出。三是老人健康狀況堪憂。70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬，老年癡呆患者約900萬。四是人口結構失衡，老齡化與少子化交織。我國總和生育率約1.5，低于中等和高收入國家，養老問題已成為眾多“四二一”家庭的隱憂。

隨著經濟的發展，中國居民收入迅速增加，商業性質的養老地產也具備了經濟基礎，中國的城市老年人具備一定的消費能力。據中國社科院老年研究所公布的測算數據顯示，到2030年，中國養老市場的商機有望增至13萬億元。

2.養老機構魚龍混雜，設施、服務不齊全。中國目前主流的養老機構分為兩類：第一類是政府提供的福利性質的養老機構，主要形式為養老院。這類養老院往往“一床難求”，軟硬件服務優秀，設備齊全、服務周到。因為只有老人去世才能有新的老人入住，所以人員流動小，服務范圍窄。第二類是民營的養老機構，規模、服務參差不齊，往往價格相對公立養老院較高。報刊上常常爆出的虐待老人的新聞往往發生于民營養老機構，此類養老機構大多醫護設備人員不足，沒有達到醫養結合。

近年來，養老地產也成為社會化養老的重要模式。成熟的養老地產是以住宅為基礎，輔以醫療、餐飲、娛樂、養生等多重功能的社區。

但是，目前我國的養老地產與成熟形態的養老地產相距甚遠。大多養老地產只是炒作概念，并沒有真正實現養老地產的價值，主要以住宅建筑為主，輔之以少量的配套設施，后續的醫療、養生服務更是少之又少。養老地產本應起到帶動養老產業發展的作用，但是因為自身的粗制濫造，沒有貼合老年人需求而無法延伸帶動供應鏈發展。

二、養老地產融資現狀

房地產業屬于資金密集型行業，資金是限制房地產企業發展的重要因素。國內養老地產融資方式分為內源性融資、外源性融資。內源性融資指開發商通過自己公司內部資金的滾存進行投資；外源性融資包括銀行貸款、發行股票、債券融資、商業基金等。

內源性融資受到開發商自身實力影響極大。這也就給養老地產開發設立了隱形的門檻。目前，養老地產市場上基本形成了“房企系”“保險系”和“央企系”三足鼎立的局面。“房企系”以萬科、綠城、保利地產為代表，目前已有20余家房企涉足養老地產；“保險系”則是以泰康人壽、平安人壽、中國人壽為代表的大型保險公司；另一個重要組成部分則是由大型企業主導的生態老年公寓，其典型代表就是央企。

外源性融資困難。目前養老地產處于初創期，運營模式尚未明朗、政策支持還未明確，并且養老地產投資量大、投資回收期長。大型的資金采取了謹慎態度，而小型資金猶如杯水車薪。養老地產在辦理銀行抵押貸款時常遇到問題，最常見的是劃撥性質用地。雖然劃撥用地可以做抵押，但是難以分割。此外，一些養老地產因為相對于一般地產，投資回收期長、投資量大，不容易獲得貸款，而民間融資成本過高，遠超出養老地產的承受范圍。據中商情報網報道，2016年6月，溫州地區民間借貸平均利率18.84%。近年來，房地產企業利潤率已大幅下滑。據142家上市房企2015年中報顯示，凈利潤率只有約9%。而養老地產更是地產中的新產物，運營模式還在探索階段，盈利狀況不佳。

三、養老地產融資困難解決方法

養老地產融資困難的原因來自三個方面，需要對癥下藥，一一突破才能解決問題。

（一）養老地產自身

養老地產融資困難的根本原因，是自身發展程度不足，不能提供合適的產品和服務，不能創造收益。提高養老地產自身服務能力和水平，尋找到合適的營運模式，既要積極借鑒國外的成功案例，也要進行本土化改造，打造適合中國老年人的養老地產服務。

（二）金融市場

金融市場上的解決辦法，主要是拓展融資渠道、發展多元化融資方式，提倡創新型融資方式。基于我國金融市場的情況，養老地產的融資渠道拓展應該基于市場的發達程度來調整。

處于中低程度發展水平的金融市場下，養老地產應嘗試合作模式、銀團貸款、項目融資等方式。

1.合作模式。兩個及以上的公司通過投入一定的資金、土地、管理等方式入股，通過聯合的方式成立公司，共同完成養老地產的開發運營過程。通過這樣方式可以更好地整合資源，延長供應鏈，也有利于形成專業化分工。

2.銀團貸款。由于養老地產需要的資金量巨大且投資回收期長，一家銀行單獨完成貸款業務需要承擔巨大的風險。由多家銀行成立一個銀團為養老地產完成貸款業務可以有效降低風險。

3.項目融資。BOT模式即建設―經營―轉讓，指政府通過契約授予私營企業以一定期限的特許專營權，許可其融資建設和經營特定的公用基礎設施，并準許其通過向用戶收費或出售產品以清償貸款，回收投資并賺取利潤；特許權期限屆滿時，該基礎設施無償移交給政府。由于BOT項目具有有限追索的特性，BOT項目的債務不計入項目公司股東的資產負債表，這樣，項目公司股東可以為更多項目籌集建設資金。

處于中高程度發展水平的金融市場下，養老地產應大力推行資產證券化的融資方式。

ABS模式：ABS即資產證券化，它是以項目的資產為基礎，以該項資產所能帶來的未來收益流為保證，通過在資本市場上發行證券來募集資金的一種項目融資方式。資產證券化需要一個較發達的資本市場環境，而且信用評級、資信評級等配套機制都有待提高。

（三）第三方服務

1.政府支持與監管。政府應針對養老地產的特點給予政策支持。例如，養老地產投資回收期長、資金量大，導致投資養老地產的企業因為盈利能力差而不能上市融資。政府應給與養老地產開發商在開發、運營、融資上政策優惠和政務服務上的便利。

政府應該完善有關老人權益的立法，切實維護老人權益，呼吁社會關注老人的養老問題。可以借鑒日本介護保險制度，完善養老金制度和老人生活護理標準。

2.中介機構和專業中介機構。我國目前投資銀行和會計師事務所的服務水平已經基本達到要求，但是，其他中介機構的服務水平尚不能滿足養老地產這一新型地產的開發、運營、融資的需要，特別是資信調查評估服務、專業擔保服務、管理咨詢服務。這些專業中介機構在國內發展相對滯后，但這些中介機構應該認識到養老地產的廣闊需求和光明未來，積極組織人員學習養老地產專業知識。

（作者單位為南京師范大學商學院）

參考文獻

[1] 鄒慶紅.養老地產投資機會與風險探討[J].行政事業資產與財務，2013（04）：7-9.

第6篇：養老地產政策范文

股市孱弱、樓市風向不明，社會資本投資養老產業怎樣？

“當前北京正以跑步的速度進入老齡社會，老齡化程度日趨嚴峻，養老形勢十分急迫。”北京市于2010年年公布的《北京市養老設施專項規劃》中曾如此描述。

而近日北京市政府的《關于加快推進養老服務業發展的意見》中更明確提出，到2020年機構養老床位要達到16萬張。這意味著，在接下來的6年多時間里，北京的養老床位將在現有不足8萬張的基礎上增長一倍多。

面對巨大的市場潛力，以及各級政府政策鼓勵社會資本進入的導向，各路的民間資本仿佛發現了又一片藍海，紛紛朝著養老產業進發。房地產公司、養老服務公司、投資者和保險公司，近些年都在發展自己的養老板塊業務，試圖從養老產業中分一杯羹。

如此態勢引發關注。但不只一位業內人士告訴記者，“風險很高，養老產業不是有錢就能干。” 已經進入養老行業5年并在豐臺、朝陽、昌平擁有4家養老機構的北京瑞普華老年護理中心理事長陳銳甚至告誡向他咨詢的朋友，“社會資本投資舉辦養老院準入很難，盈利更難，包括瑞普華在內的一些民辦非盈利機構大多都在謀求轉型。”

而同為民辦非盈利機構的朝陽區寸草春暉養老院，盡管擁有著較高的行業認可度，并曾經創造了開業八個月就住滿的全國入住率最快速度，但理論上可以快速復制的模式在現實中同樣面臨困難。“北京市規劃要在全市322個街道建立全覆蓋的社區照料中心，這恰好與寸草春暉的‘機構——社區——居家一體化’模式可以有效對接。”該院院長王小龍直言，現在幾乎天天有不同區縣的街道考查寸草春暉，幾乎都認可我們的“小規模、社區型、多功能、廣覆蓋”的特點，但一說到“能否降點房租引入寸草春暉，或者騰出一些閑置用房用于養老社區建設”等具體要求時，大多回復是回去研究一下再決定便沒了音信。

盈利性機構的“養老”之路也不輕松。作為北京業內第一家完成工商注冊的盈利性養老機構，北京樂成恭和苑養老機構管理有限公司市場總監陳曼麗告訴記者，由于此前沒有可參照的案例，樂成恭和苑辦齊養老院所需的資質歷時大半年，不只是簡單的工商注冊，養老院要有醫療資質，需要衛生部門的許可，要有老年餐廳，還需要質監部門的認證，養老屬于特種行業，還要有特行資質等等。陳曼麗笑稱“養老院開業所需的資質多的有點數不過來。”

“投資有風險、入市需謹慎”同樣適用于“養老”這個被稱為夕陽事業、朝陽產業的新領域。養老領域由政府主導數年，破除現行的行政壁壘才能疏通社會資本進入的管道，而政府和社會資本是否已經做好了足夠的準備？兩者如何互動，才能將理想變成現實？

誰需要機構養老

2000年，北京市60歲以上的老年人口約為117萬；到了2011年，這一數字則達到了248萬；2012年初步統計已經達到280萬；2015年預計將達到320萬；2020年預計將超過400萬，約占總人口的20%。

然而，這個讓各界充滿無限暇想的市場，“公立養老院排隊住，民營養老院住不滿”的“冰火兩重天”現象卻依舊存在，這也讓躍躍欲試的民間資本直呼看不懂。

事實上，早些年民間資本建立的養老院，大部分建在郊區，主要由一些中小型的地產商所推動，其定位于老年人的度假性養老需求，賣點便是郊區良好的生態環境。

可看似切中養老“要害”的市場定位，似乎僅是地產商們的一廂情愿。有養老地產開發商告訴記者，實際上，目前北京90%的養老地產都在虧損。或許正如媒體質疑的那樣：養老地產只不過是掛羊頭賣狗肉，開發商用養老的名義賣房子。

如今房地產行業的大佬們又在發起新一輪攻勢。不久前，萬科在房山的“幸福匯”項目被外界看作其試水養老地產的標志，其與一家上海知名養老地產公司合作，后者以老年公寓的管理者身份參與到項目中，以彌補開發商在養老服務上的不足。同樣選擇合作的還有遠洋地產，其與美國哥倫比亞太平洋合作在亦莊打造了高端養老地產項目“椿萱茂·凱建”也于近日試營業。

對于新老地產商們的勇往直前、前赴后繼，陳曼麗卻并不看好，“傳統住宅地產的開發商進入養老地產行業，在養老服務經驗上并沒有優勢，大多是年青人在想老年人的事，并不真正了解老年人的養老需求。”

也正因為此，盡管樂成恭和苑同樣具有地產商基因，可陳曼麗一再向記者強調，“我們是一個養老服務商，并不是養老地產商。”她告訴記者，樂成從2007年就已經涉足養老領域，但直到2012年樂成恭和苑才建成營業，期間關于商業模式、服務模式、市場定位的考查調研就耗時三年。“過去地產商抓住一個機會就有可能一夜暴富，但在養老領域，是沒有這種可能的，像恭和苑投入了3個多億，收回投資起碼要用10年，甚至更長時間。”

事實告訴有意進入的投資者，“養老”這塊看似誘人的蛋糕，吃起來卻未必好消化。

“市場確實存在，但卻沒有想象的那么大。”王小龍認為，民營資本投資養老院，最重要的是要搞清楚“到底誰真正需要進養老院，這部分人群到底有多少”。

其實，《北京市養老設施專項規劃》已經給出大致方向，北京強調的是“9064養老結構”，即90%的老年人在社會化服務協助下通過家庭照顧養老，6%的老年人通過政府購買社區照顧服務養老，4%的老年人入住養老服務機構集中養老。

這就意味著，居家養老在未來仍將是主流，但從另一個角度理解，居家養老和機構養老卻是非此即彼的選擇，二者存在著直接的對應關系。如果90%的老年人選擇居家養老，那么機構養老的老年人就是10%，不管這個機構是坐落在社區還是在其他地方。

而之所以單獨把社區養老區別看待，是因為其可以在居家與機構之間進行有效的交叉融合，王小龍認為，一些僅有十幾張床到幾十張床的小型社區養老機構，不僅可以扎根社區，并服務居家老人，而且還可以把失能半失能老人接到機構進行長期照護，發揮出小規模、廣覆蓋的特點，由此帶動居家為基礎、機構為支撐、社區為依托養老事業同步發展。

但不管如何劃分，北京的養老方式實際上是二分天下，即“9010”。而對于誰是這10%，所有采訪者的觀點出奇一致：10%實際上指的是失能或者半失能、半自理甚至不能自理的老年人群，在計劃生育政策實施數年導致的421家庭結構下，這類人群已經無法實現居家養老，只能進入機構養老。

若以2012年北京約280萬的60歲以上人群計算，北京需要進入機構養老的人群大約在28萬左右。“換言之，不管誰投資養老，都必須基于當前這28萬人群找準市場定位。”

滿足專屬這類人群的特殊需求，無疑是投資者能否成功的關鍵。陳曼麗表示，為這類人群提供相應的服務，必須考慮三個方面的便利性：一是離醫療資源近，便于老人的醫療救助，二是離原來的生活氛圍近，不能讓老人產生孤獨、被拋棄的感覺，要便于老人保持較好的心情和精神狀態，三是離子女近，選址子女工作生活的城區，便于子女就近探視。“曾經有人質疑恭和苑的選址，但實際上我們考慮的是給老人提供什么樣的服務，這才是老人最需要的。”

而市場的容量也決定著專注細分領域投資者的進退，專注社區養老的寸草春暉認為當前是實現品牌連鎖的最好時機；利用民營醫院閑置病床開展醫養結合的瑞普華，出于可利用資源的數量限制，坦言不再追求規模擴大，而轉型專業居家養老服務提供商；而定位高端的樂成恭和苑盡管現在只有20%的入住率，仍然認為市場存在較大缺口。

這些在市場陡然升溫背景下仍保持清醒頭腦的投資者們，無疑也為新晉這一領域的人們點亮了指路明燈。

碎片化的政策

政府通過各類文件“鼓勵”了數年，但很顯然社會資本“養老”仍處于探索的初級階段，政策依然左右著未來社會資本的參與程度。

而隨著政府支持力度的加大，在可見的未來，有關鼓勵民營資本“養老“的政策創新突破必將成為常態。但是，政策突破前后的有效銜接，對于投資者的積極性更加不容忽視。

比如曾飽受各界質疑的養老機構性質問題。事實上，在樂成恭和苑完成工商注冊之前，北京市場上存在的民營養老機構均為非盈利性質，只能登記在民政部門，并不能實現工商注冊。

然而，這一“重大利好”卻讓深耕養老多年的民營資本王小龍們陷入兩難境地，“若繼續以非盈利性存在，則意味著上千萬的投資永無回收的可能，若改成盈利性，現在政府給予的每月調整為500元的床位補貼將無法再享受，而這筆錢對于像寸草春暉這樣的中低端養老機構而言，現在仍然是維持正常運轉的重要收入。”

曾有人建議借鑒國際上成熟的投資與管理分離經驗，仍然保持這些機構的非盈利性質，但投資人可根據經營效益每年向管理團隊支付高額管理費，以此進行收益分配，剩余收益還可以用于持續擴大規模。

但陳銳對此并不贊同，“管理團隊收到管理費后，并不能進行相應的免稅抵扣，還得上繳25%的個人所得稅，算起來仍不合適。”

而成為盈利性質的恭和苑也對現行政策提出質疑，陳曼麗表示，像恭和苑近2萬平米的建筑面積，發展2000張床位不成問題，但為追求品質恭和苑僅有400張床位，政府對此的補貼標準如何制定？此外，為收回投資，在今后的擴張中，樂成不排除建養老設施同時，配建一些高端住宅，政策上對此會有怎樣的傾斜等等，都需要進一步細化。

“北京幾乎每年都在出臺鼓勵民營資本參與的相關政策，但似乎每次政策都沒出到點上。”陳銳直言，每一輪的政策突破雖然都在向利于民營資本的方向改進，但執行過程中往往難以對不同投資者現實存在的問題，制定出具有針對性和有效性的細化措施。

從市場反映出的發展現狀來看，我們不得不慚愧地承認，北京目前確實存在諸多的政策執行歧路。

比如，近年來北京市為鼓勵民營資本舉辦養老院，規定社會辦養老機構每新建一張養老床位，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元；每實際入住一位老人，按床位每月補貼也從最初的200元，300元，調整到當前的500元。

然而，大部分社會辦養老機構享受的僅僅是500元的床位補貼，由于新建床位補貼要求必須是社會資本利用自有土地建設才能獲取，在實際的政策執行中，補貼資金往往落入了那些打著養老旗號的地產商手中，這也是為什么養老地產明明空置率畸高卻仍不乏前赴后繼者的一個主要原因，而那些真正辦養老機構的社會資本，由于大多是租用的場地，房屋產權不屬于自己，卻根本拿不到建設補貼。

再比如，歷年的政策中均提到，對于養老機構內設的醫療機構，符合職工基本醫療保險和新型農村合作醫療保險定點條件的，可以申請納入定點范圍。

然而，據了解，北京真正納入醫保定點的民營養老機構屈指可數，而正是這項對失能半失能老人最為現實的保障政策無法落實，也導致其成為了當前社會辦養老機構難以吸引老年人入住的最大障礙。

還有，北京市從2008年起在中心城區和房山、順義進行居家養老服務補貼政策試點，對符合條件的老年人發放每月50元至250元不等的服務券補貼，其補貼范圍只涉及60歲以上的城鎮“三無”、農村“五保”、低保對象等特殊類老年人，80歲至89歲老年人中的生活半自理或生活不能自理的老年人，以及90歲以上老年人。

但是，這個針對性極強的政策，經記者調查后卻得出這樣的結果：目前全市還沒有一家成規模的養老服務補貼券簽約服務商，也沒有一家專業為老服務企業，現有的簽約服務商大多是個體戶，補貼券不僅使用范圍少，且隨意性很強，而手拿補貼券的老人由于難以找到真正需要的服務商，不得不想方設法將券貶值換成現金。

而對于養老機構進行星級評定并給予資金扶持的政策也飽受各界非議。由于其參照的是酒店標準，將床位數量作為衡量指標，而非服務質量，特別是缺乏對員工穩定性、客戶滿意度等主要服務指標的評價，養老地產或者部分高端養老機構再次成為高星級機構專業戶，由此也嚴重挫傷了大量中小民營養老機構的積極性。

“這些問題的核心在于政出多門一概而論，其僵化的設計，既缺乏針對性又不具靈活性，且政策過于碎片化，不同部門之間缺乏有效的整合。”陳銳建議，能不能換種方式支持民營資本，可以考慮根據養老機構提供的差異化服務內容進行支持，而不是一味地依據誰具備新增床位的資質，是不是非盈利等硬性指標考核。“既然要鼓勵民營資本進入，就應該對所有社會辦養老機構一視同仁。”

對于政府的種種鼓勵，陳銳坦言把現在的政策用好已經足夠，如果今后再出政策，政府要學會如何刺激老年人消費，要對老年人群進行分類指導，對困難的提供補貼，對有經濟能力的，要利用政策杠桿教會老人如何享受幸福生活。“如果老年人群都不去消費，政府再怎么鼓勵民營資本進入也不會有多大效果。”

不得不說，既然政策的指向是政府搭臺，民營資本唱戲。而民營資本能不能把戲唱好，不僅取決于自己的市場定位，更關鍵的則是，政府搭的是一個什么樣的臺。

別只盯著養老院

相對于盯著“到2020年北京養老床位要達到16萬張”商機的各路投資者，陳銳向記者表達了自己的擔憂，“現在北京不足8萬張的床位，實際的利用率僅有60%，社會資本的大肆進入必然會導致新一輪的‘產能過剩’。”

在陳銳看來，如果通過政策盤活現有的閑置床位，并且北京“9064”的結構短期內不發生改變，到2020年12萬張床位就完全夠用。

事實上，政府代替市場設立16萬張養老床位的規模，仍然是傳統政府投資思路在養老領域的一種延續。通常情況下，政府會依據推算的數字開展當前的投資活動，至于建成之后是否會有閑置，則是以后的事情。這就好比政府為舉辦一屆世界性會議，不惜投入巨資修橋、鋪路、建場館，但會后往往又為場館的會后利用大傷腦筋，而現實中由此產生的投資浪費也比比皆是。

在發揮“市場起決定性作用”的當下，是時候扭轉政府這種生產性投資的傳統思維了。投資者們必須要搞明白，要不要投資、投資多少，并不由政府說了算，而是基于市場真正的消費需求而決定。

謀求轉型的陳銳已經為滿足“真正的消費需求”做準備，他告訴記者，從今年9月份開始，瑞普華根據多年從業經驗，設計了專業的調查問卷，并自籌資金率先在豐臺開展了“北京市養老服務需求普查評估工程”，接下來會將覆蓋面拓展到全市，并且計劃今后每三個月評估一次。

“老人到底有多少困難、哪些方面困難最突出、對政府和養老機構的需求到底在哪等等，以前不管是政府還是養老機構，心里都沒有數。”陳銳希望通過他的調查對北京的養老服務發展有一個指導，“比如說在某街道發展老年餐桌，要根據調查到的有真正需求數量的老人進行配建，不能盲目去發展。”

實際上，此輪政策更加開放之后顯現的一個最大問題是，很多人都在盯著建硬件，卻忽視了軟件的建設，而實際上軟件的建設對養老產業的健康發展更為重要。

而看著身邊手握大把現金的朋友都在急于建養老院，自稱“資金實力不足”的陳銳對記者開玩笑稱，“形勢倒逼著瑞普華要轉型成一個養老服務的供應商，今后，我們將整合現有的醫療資源，主要針對失能、半失能老人建立一個流動醫院，以及建立一個老年呼叫中心，為老人提供必要的生活用品配送。”

“現在市場上有婦女用品店、兒童用品店，甚至商場里面都有男士專用柜臺，但卻從來沒看到過老年用品店。”陳曼麗也向記者一再強調，民資進入養老領域，不要只盯著養老院，實際上養老服務的上下游產業鏈很長，只有整條產業鏈都比較完善，這個產業才會更加成熟。

第7篇：養老地產政策范文

【關鍵詞】 養老地產 BOT 運營模式

根據中國國家統計局統計數據，截至2013年末，中國大陸總人口為136072萬人，60周歲及以上人口20243萬人，占總人口的14.9%，比上年末提高0.6個百分點。65周歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%，比上年末提高0.3個百分點。事實上，按國際老齡化的評判標準――60歲以上人口比例超過10%或65歲以上人口比例超過了7%，自2004年起，我國已成為人口老齡化國家。

一、發展養老地產的必要性

“未富先老”這四個字是我國目前狀況的真實寫照。黨的“十”報告中強調“積極應對人口老齡化，大力發展老齡服務事業和產業”。老齡化已成趨勢，老齡化產業也面臨著較大的機遇與挑戰。我國目前的養老模式主要有三種：居家養老、社區養老和機構養老。居家養老和社區養老即主要依托家庭和社區，機構養老即俗稱的養老院。

從政策層面來看，國務院辦公廳印發的《十二五社會養老服務體系建設規劃（2011―2015）》中提出了90/07/03模式，即90%為居家養老、7%為社區養老、3%為機構養老。從政府擬定的對養老模式發展規劃思路可以看出，要想實現90%的居家養老，就要有更多的社會資本加入到有著適老化設計與配套的居住區的建設中來，因此，養老地產的發展具有重大的機遇和廣闊的市場前景。

從社會現實來看，對于大多數老年人來說，目前的養老方式主要停留在伴子養老、陪孫養老的階段，中國人根深蒂固的“養兒防老”觀念以及獨有的親子關系使老年人從情感角度接受不了機構養老的養老方式。但隨著計劃生育制度的實施，第一代獨生子女80后的父母在逐漸老去，一對夫妻要承擔4個老人的養老義務，“421”型家庭結構模式的變遷使得傳統居家養老壓力增大。加上現代社會競爭的日趨激烈，來自工作和生活的壓力使得子女對父母無暇顧及，甚至由于老人和子女沒有生活在同一城市而出現很多空巢老人。面對經濟發展、人口老齡化的現狀以及家庭模式的變遷，需要鼓勵并吸引更多的社會資本參與到擁有著適老化設計的養老地產項目中來，推動養老產業的發展。

二、目前養老地產發展面臨的問題

1、利潤低，融資難

養老地產不同于一般的地產項目，由于所需要的配套設施多、專業化程度高，使養老地產項目具有投資高、回報低、成本回收時間長、利潤低等基本特點。從國外經驗看，對于以持有為主的養老地產，即使運營良好，普遍的成本回收期也需要10～15年，每年僅有8%～10%的回報率。

養老地產帶有“保障”色彩，政府在解決養老問題過程中的角色不可缺失，但我國從拿地、建設到經營階段，都缺乏具體政策的支持，也無制度可循。僅以拿地為例，我國現行的《城市用地分類與規劃建設用地標準》中尚未設置養老設施用地。現有養老地產項目用地性質多為住宅用地，部分甚至為商業與服務業用地，土地成本高。這種狀況必然導致開發建設企業面臨巨大的資金壓力，解決融資問題將是發展養老地產的關鍵。

2、專業化服務欠缺

一個完善的養老地產項目應該包含以下功能：居住功能、服務功能、商業功能、醫療護理功能、生活休閑和文化娛樂功能，為老年人提供無障礙設計的居住空間以及鍛煉、陶冶身心的公共空間，并提供周到細致的服務、24小時醫療保健的全面護理。由于老年人的時間充裕，對健康及生活品質要求高，養老地產不能走傳統項目賣房子的開發套路，應更為重視項目的配套設施與服務。

而目前，養老地產的開發建設企業一般都不具備專業化服務與運營的能力，這對養老地產的可持續發展提出了巨大的挑戰。養老地產的服務化才是解決養老問題的核心，因此目前的養老地產不大可能依靠開發建設企業單打獨斗，必須尋求與產業鏈的融合共振和系統協作，特別是離不開對健康產業鏈的依賴。

三、臺灣養老地產OT、BOT運營模式

當前擁有巨大市場空間的養老產業卻正遭遇融資難、用地難、運營難等諸多難題。而受制于政策環境、融資環境等影響，美國、日本養老模式又難以借鑒，于是越來越多的人將目光投向了臺灣養老模式。被譽為臺灣養老服務第一品牌的恒安照護集團近三年已接待大陸300多個團隊、7000多人考察，包括政府、保險公司、開發商、銀行、服務商等。

臺灣于1993年步入老齡化社會，目前臺灣民間機構參與公共建設的主流模式是OT（運營―轉讓）和BOT（建設―運營―轉讓）。

OT模式――（operate-transfer，運營-移交）即由政府新建，開發商經營，經營期限3年、6年不等，視機構規模大小而定。臺灣法律規定最高不能超過9年，不論機構大小，期限滿后政府要重新進行招標。

BOT模式――（build-operate-transfer，建設-經營-移交）政府提供一塊環境舒適、交通便利的地塊，由開發商來新建，建完之后由開發商經營，一般來講期限為30～50年，以50年比較普遍，期滿之后再交還給政府。

四、我國基于BOT框架下運營模式的思考

1、BOT模式的概念

BOT是build-operate-transfer的簡稱，即“建設-經營-移交”。BOT在實踐中的具體含義為：政府與私人企業簽定項目特許經營協議，授權項目公司（私人企業）承擔項目的融資、設計、建設和經營，在協議規定的特許期內，項目公司向設施的使用者收取費用，用于收回投資成本，并取得合理的收益，特許期結束后，私人企業將項目無償移交給政府。

近30年來，世界各國尤其是發展中國家越來越關注BOT模式，將其廣泛運用于基礎設施建設之中。BOT模式對拓寬融資渠道、加快項目發展、提高運營效率等方面發揮了重要作用。由于養老地產的開發特點，可以利用BOT模式來拓寬建設養老地產的資金來源渠道。

2、基于BOT框架的運營模式設計

養老地產項目的發展需要依靠多方合作，尋求產業鏈的融合與協作。與養老地產項目相關的參與主體有：政府部門；開發建設企業；銀行等貸款機構；保險公司、投資公司、基金公司等投資主體；專業性的養老服務機構。基于BOT框架的養老地產運營模式將各大參與主體有機結合起來，共同打造協作式產業鏈條，如圖1所示。

3、基于BOT框架的運營模式分析

（1）政府確定項目、招標、與中標人簽訂特許協議。在養老地產BOT項目中，政府是最重要的支持者。首先，養老地產BOT項目必須得到政府批準，并通過招標等方式確定中標人，然后與中標人通過簽訂特許協議明確各自的權利與義務。其次，由于養老地產BOT項目屬于公益性項目，政府可以通過土地劃撥的方式對項目予以支持，從而大大節約項目的土地成本，有效降低開發前期的資金壓力。再次，政府還可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，在項目融資中扮演重要角色。

（2）項目發起人組建項目公司。養老地產項目的發起人也稱為主辦人，是項目的實際投資者。項目發起人可以是某家公司，也可以是由開發建設企業、保險公司、投資公司、基金公司等多個投資者組成的聯合體。保險公司、投資公司、基金公司有大量的閑散資金，可以吸引進來進行養老地產項目的投資，緩解開發建設企業的資金壓力。由于養老地產帶有公益性質，發起人更應該擁有相當的實力和良好的信譽。

（3）項目公司與銀行簽訂融資協議。養老地產BOT項目的貸款者是商業銀行、非銀行金融機構等，是項目債務資金的主要提供者。對于由政府牽頭的BOT項目而言，貸款者由于政府提供的信譽、履約方面的擔保，其面臨的信用風險和履約風險會大大降低，從而對項目提供貸款的意愿會大大增強。

（4）項目公司與開發建設企業簽訂施工合同。在項目建設階段，項目公司根據特許權規定的技術和時間要求，組織項目的設計、施工和采購等各項工作。開發建設企業通常負責項目工程的設計和建造，一般采用“交鑰匙”固定價格總承包方式。

（5）項目公司在項目建成后與專業性的養老服務機構簽訂營運合同。針對目前養老地產項目專業化服務欠缺等問題，BOT模式引進專業性的養老服務機構進行項目運營，提供醫護服務等技術方面的支持。當然，專業性的養老服務機構也可成為項目發起人的組成之一，從項目的構思、設計階段就開始參與進來。

（6）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，養老地產BOT項目的巨大資金數額以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確地認定自己面臨的重要風險，并為其投保。保險公司可以借助其強大的資金實力以及保險業務的協同效應，將保險產品與養老社區相銜接。一方面可以為養老地產項目提供重要的資金支持，另一方面從轉移風險的角度為項目以及養老地產入住者打造專屬保險產品。

【參考文獻】

[1] 李海燕：談BOT模式對于養老地產的適用性[J].山西建筑，2013（11）.

[2] 趙曉：養老地產需厘清的五個問題[J].城市開發，2013（2）.

[3] 王振坡、程浩巖：我國養老地產發展時序及策略探討[J].現代城市研究，2013（10）.

第8篇：養老地產政策范文

關鍵詞：以房養老;可行性;老齡化

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11007802

1引言

近年來, 隨著經濟的快速增長、科學技術的進步，人民醫療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長。在全社會人口中，年輕人口比重的進一步降低和老年人口比重相對的提高，最終表現為全社會人口中老年人口過快增長和比重的加大，即人口老齡化社會的提前到來。在這種狀況下,我們更應當開拓養老金的來源渠道,放寬養老思路,使養老方式呈現多元化發展。 “以房養老”模式起源于荷蘭,發展最成熟的是美國,該模式在世界上20多個國家相繼推出,已經成為全世界老年人改變傳統生活方式、享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。

2以房養老模式的含義和特征

2.1以房養老模式的含義

以房養老模式,是指以產權獨立的房產為標的,在不必出售房產所有權和繼續保留住房使用權的前提下,以中低收入老年人為對象,將其手中持有的房產以反抵押的形式向保險公司辦理住房養老保險,再由保險公司通過年金支付形式,每一期向投保人支付養老金,從而解決養老問題的一種養老模式。

2.2以房養老模式的特征

（1）投保人資格規定。目前不同國家對投保人的資格都有一定的限定：在美國,只有60歲以上且收入水平低于貧困標準的老年人才有資格申請這種模式;在日本,只有62歲以上,收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請;在新加坡、英國等也有不同的要求。

（2）完善的房地產市場。在美國由聯邦全國抵押協會、政府全國抵押協會、聯邦住房貸款抵押公司共同組成房地產二級市場,與聯邦住房管理局和聯邦儲蓄等政府機構提供的擔保體系共同保證“以房養老”模式的低風險和高回報。房地產市場的流動性強是這種模式在美國盛行的重要原因之一。

（3）保險公司的配合。保險公司作為市場經濟條件下新興的金融機構,作為“以房養老”模式中重要的經濟主體, 可以發揮其自身獨特的優勢深化改革、創新經營,將保險資金用于配合住房養老保險,實現新的投資渠道,提高經濟效益。

（4）政策和法規環境的保障。“以房養老”模式的實施涉及資產評估、保險公司、社會養老保障等諸多主體,運行機制和具體操作復雜繁瑣,需要制定出相關政策和法律法規來約束市場秩序。因此,一個國家法規環境的狀況也直接關系到“以房養老”模式的正常運行。

3以房養老模式在我國的可行性分析

3.1傳統文化差異是巨大阻力

我國傳統的養老模式是養兒防老、家庭養老。隨著城市化水平的不斷提高,許多城鎮也普遍采用社會統籌養老和單位養老,儲蓄存款、商業保險和依靠政府最低生活保障等方式來養老。由于獨生子女政策的實行,“四二一”家庭結構在城鎮已經成為主流,四位父母給成家的兒女留下兩套住房,而與此同時,其養老問題也成為了兒女們沉重的負擔。 “以房養老”模式的實施,意味著兒女們將不再有老人房產的繼承權,中國傳統的養老方式被打破,老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現。因此,基于我國現實國情上的傳統思想文化差異是“以房養老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房價走勢未料阻礙模式推行

近幾年來,我國房地產投資規模不斷擴大、房價猛增,成為社會投資的熱點。與此同時,房地產風險系數也不斷加大,房地產開發融資結構中仍有50%來源于銀行貸款。有關數據表明:截至2005年末不良貸款余額已達1093億元,房地產市場風險集中于銀行系統的問題成為隱患。據統計,今年6月份,我國70個城市房屋銷售價格同比上漲7.1%,漲幅較5月高了0.7個百分點。其中,深圳、北京等城市上漲較快,深圳已連續17個月同比漲幅超過10%,其中2007年6月達15.9%;北京已連續14個月同比漲幅超過8%,其中2007年6月達9.5%。房價的變動為房產評估工作增加了難度,阻礙了模式的順利推行。

3.3我國農村人口比例大是現實國情

國家統計局2007年9月26號的報告《從十六大到十七大經濟社會發展回顧系列報告之七:城市社會經濟全面協調發展》指出:黨的十六大以來,我國城市規模不斷擴大,城市經濟發展實力明顯增強。2006年,全國城鎮人口達5.77億,城鎮化水平達43.92%,預計到2015年城鎮人口將達到8億。就目前而言,我國仍然是農村人口居多的發展中國家,人們受地域環境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認知能力差,使得 “以房養老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實施

“以房養老”模式是一項創新的養老模式,社會效益明顯,對養老事業的發展和社會穩定有積極的推動作用,其在推行過程中存在在種種阻力和風險。模式運作過程中周期長、涉及面廣、不確定因素多,政府應當積極介入、主動宣傳、加大扶持力度。同時,應當制定相關法律法規、嚴格進行監管、規范市場秩序。

3.5我國房地產估價行業正處改革階段

房地產價格評估制度是國家法定制度,在房地產買賣、抵押、房屋捭補償標準確定等方面發揮著重要作用。 目前，我國共有房地產估價師3.5萬人，房地產估價機構3500家，全行業從業人員25萬人。針對房地產估價行業存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實估價報告、轉借資質等突出問題，建設部先后出臺了部門規章《房地產估價機構管理辦法》和《注冊房地產估價師管理辦法》，下發了《關于加強房地產估價機構監管有關問題的通知》(建住房〔2006〕294號)，初步確立了政府監管、行業自律和社會監督相結合的行業管理模式。房地產估價行業監管制度日趨完善，對規范房地產估價機構和房地產估價師行為，維護房地產估價市場秩序，保障房地產估價活動當事人合法權益和“以房養老”模式的順利推行將發揮重要作用。

4結語

雖然“以房養老”模式在我國的推行還存在一系列的問題,但其作為一種新型養老模式并參考國外推行該模式的經驗,也帶給了我們許多新的思考。能夠推行“以房養老”模式的國家,無一例外都是經濟發達、法制健全、國民信用度高的國家,基于上述可行性分析, “以房養老”模式在我國還有很長的路要走。

參考文獻

［1］威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費雪［美］.房地產金融與投資(第十版) ［M］.大連:東北財經大學出版社,2002.

［2］柴效武.一種以房養老的貸款方式:住房反抵押貸款［J］.金融教學與研究，2004,(3).

［3］周虎.美國人如何理財［M］.上海:上海人民出版社,2006.

第9篇：養老地產政策范文

關鍵詞：宏觀經濟；傳統地產；新型地產；區域發展

一、 引言

近幾年，我國傳統住宅地產市場面臨一二線城市調控受限，三四線城市需求疲軟庫存過剩的矛盾現狀，傳統商業地產市場則受電商銷售影響發展乏力、持續遇冷。在此背景下，傳統房地產企業利潤下滑、融資困難，發展經營壓力巨大。借鑒國外房地產行業的發展經驗，打破以往純粹地產開發思維定式，以傳統地產為依托平臺，整合養老、醫療、生態農業、旅游業、體育產業等，開發新興的復合型產業形態，或是傳統房地產行業的發展趨勢。

新型地產通過整合當地自然、經濟、社會等相關資源，將房地產業和其他產業進行結合，并對房地產的規劃設計、開發運營和后期服務的全流程進行創新，新型地產的發展對改善區域環境、提升區域競爭力，促進區域經濟發展具有重要意義。當下流行的新型地產形式主要有以居家養老為主題的養老地產（如上海親和源老年公寓），以旅游休閑、度假養生等為多個主題的旅游地產（如深圳華僑城創意文化園、杭州西溪國家濕地公園），囊括多種體育休閑設施的體育地產（如廣東中體奧林匹克花園）等。

二、 國內外房地產業態的發展路徑

1. 國外房地產業態的發展更替過程及邏輯。在發達國家房地產業態的發展與更替歷程中，基本遵循著住宅物業地產―傳統商業地產―復合型地產的規律。在房地產業發展初期，由于城市化過程中人口不斷增加，城鎮居住住房供給不足矛盾相對突出，從而促進住宅地產的快速發展。因此房地產業發展早期主要集中于住宅物業，商業地產發展相對滯后。隨著時間遷移，住宅總量不足的矛盾逐漸得到緩和。隨著城市經濟的快速發展以及人口的不斷集聚，商品經濟需求日益旺盛。以寫字樓、會議中心、酒店、超市、購物中心等為代表的商業地產在此背景下開始快速發展。

在經濟周期進入下行區間，或者出現金融危機時，房地產行業往往受波及程度最大，造成房地產市場衰退甚至泡沫破裂。即使在經濟狀況較好的時期，由于傳統房地產行業同質化競爭嚴重，無論住宅地產市場，還是單一功能的商業地產市場，造成需求飽和、利潤下降和效益降低。與此同時，隨著發達國家經濟發展、居民生活水平不斷提高，消費需求不斷得到釋放，為新型地產的發展提供了良好機遇。根據馬斯洛人類需求層次理論，隨著自主性、改善型的房地產需求得到滿足后，人們更希望追求享受休閑或養生功能的地產，這促使越來越多的房地產企業將相關資源從傳統地產行業轉移到復合型地產行業，如旅游地產、養老地產等等。隨著發達國家紛紛步入老齡化社會，傳統家庭養老方式難以滿足養老需求，越來越多的老年人選擇社區養老方式，諸多商業養老地產項目應運而生。新型地產的出現，不僅僅是業態形式的改變，更多是經營理念、開發模式的創新。隨著經濟、社會的進步，融合更多產業或功能的地產形態將得到進一步的發展。

2. 我國房地產業態的發展歷程。與國外類似，我國房地產市場業態也經歷了住宅地產――商業地產――新型地產的發展路徑，但是又有著不同的階段背景與演變邏輯。國內學者對我國房地產市場的發展歷程研究較多，通常以經濟社會的重大變革、重要政策文件的出臺等為節點劃為多個階段，不同階段時期相關地產形式發展情況有所不同，具體來看：

（1）1978年～1998年：住宅地產為主，商業地產開始起步。改革開放初期，由于我國房地產市場發展滯后，土地法、規劃法等相關法律法規不夠完善，這一階段是國內房地產業的起步階段。由于我國城市人口快速增加，城鎮居民處于住房絕對短缺階段，因此該階段我國房地產市場主要是住宅地產項目，商業地產項目較少，形式單一，以百貨大樓、商廈商鋪等為主。

（2）1998年～2008年：住宅地產快速發展，部分地區出現過熱現象。以1998年住房制度改革為標志，我國房地產業尤其是住宅地產開始了持續快速發展。整體來看，這一階段我國房地產業整體表現穩健，住宅地產發展最熱，其次是商業地產。由于部分地區住宅價格持續過快上漲，國家及地方政府密集出臺相關調控政策，主要針對住宅地產市場進行限制。

（3）2008年～2013年：商業地產成為新增長點。次貸危機對我國房地產企業造成了較大沖擊，同時，受國家宏觀調控政策的影響，一直在房地產市場占據領導地位的住宅物業市場降溫明顯，而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業市場為代表的商業地產成為房地產行業新的經濟增長點。不同于受到國家全面宏觀調控的住宅地產，商業地產享有一系列政策優勢、資金支撐。國家進一步鼓勵商鋪投資，提供多項優惠稅費政策，極大的促進了商業房地產的發展。

（4）2013年至今：傳統業態發展放緩，產業面臨轉型升級。自2013年以來，我國宏觀經濟進入增速換擋回落、產業轉型升級的新常態發展階段。與此同時，人口、資源、政策紅利等多方面優勢不再明顯，房地產行業告別過去十年的高速發展，進入拐點階段。2013年～2015年，房地產開發投資增速、銷售額、國房景氣指數等均進入下行區間，無論住宅地產，還是傳統的商業地產，均面臨較大的經營壓力。

隨著老齡化程度不斷加劇、新型城鎮化進程加速發展以及城鎮居民收入水平的持續提高，針對新型的產業形態市場需求開始不斷釋放。例如，針對工業地產進行升級換代的科技地產；以旅游度假、休閑養生為主題的旅游地產；以居家養老和社區服務為主題的養老地產等等。

3. 新型地產的發展動力機制。新型地產是一種泛地產概念，包含不同的地產業態，開發、經營模式也不盡相同，但是其產生背景和發展動力機制存在較多共性之處。

首先，我國宏觀經濟發展增速回落、傳統房地產行業發展變緩是新型地產逐漸興起的背景。隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。對新常態、新特征，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，致力于其他新興產業形態，如養老地產、旅游地產、產業地產等。

其次，市場需求轉變是新型地產快速發展的源動力。以旅游地產為例，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。收入水平的持續提高，同時帶來居民的消費結構調整和升級，從追求數量型向講求質量型迅速轉變，越來越多的消費人群由旅游觀光型客戶向休閑度假型客戶轉變，旅游已經成為國內中高收入人群的生活必需品，從而促進了以休閑養生等為主題的旅游地產發展。再以養老地產為例，隨著老齡化程度進程加劇，我國的人口結構發生了巨大的變化。過去房地產以住宅為主，主要面向年輕家庭。如今年輕一代的贍養撫養壓力不斷增加，且由于政策原因導致少子化、無子化家庭日益增多，傳統的家庭養老模式問題重重。隨著經濟、社會發展，老年人逐漸成為富有人群，個人消費觀念及結構轉變，更多希望晚年在精神、物質等多方面都能享受較好的服務。年齡結構的變化、家庭養老壓力增大以及消費觀念的轉變等因素，都導致以養老地產為代表的新型房地產業態市場需求日益增加，且隨時間發展呈上升趨勢。

第三，政府引導是新型地產發展的助推力。新型地產的發展深受國家及地方政策影響。產業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大。此外，由于與其他產業緊密聯系，必須滿足當地相關產業的發展潛力、市場需求及功能要求。近年來我國進入經濟發展增速下行區間，為響應政府對大眾創業的鼓勵扶持，開發商紛紛針對工業地產進行升級，大力發展產業地產，從而促進來產業地產的發展。

三、 我國新型地產發展面臨的機會

1. 宏觀層面：經濟轉型和產業結構調整。2013年以來，由于國際金融危機的深度延伸影響，總體世界經濟仍然比較低迷。2016年上半年國內經濟總體平穩，GDP同比增長6.7%。但是，6月PMI為50.0，較5月下降0.1，表明制造業信心仍略顯不足，經濟仍存較大下行壓力。

在產業結構方面，鋼鐵、煤炭、機械等傳統行業嚴重產能過剩，第三產業產值持續上升，其占比已超過第二產業。增長動力方面，隨著勞動力、資本等要素價格上漲，經濟發展無法再依賴傳統要素驅動、投資驅動方式，科技創新驅動逐漸取代成為新的增長點。

2. 產業層面：傳統行業亟需轉型升級。從住宅地產來看，2014年以來，我國住宅房地產業無論是開發投資、銷售額還是價格水平，增速都已經明顯放慢。與此同時，房地產行業盈利空間不斷縮小。雖然2015年以來，全國整體的樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖，但是行業整體銷售情況不容樂觀，去庫存和資金壓力巨大。土地價格、人員工資、材料調動以及融資等成本支出都在加大，進一步導致房地產企業的利潤不斷收縮。

從傳統商業地產來看，零售業增速放緩影響短期商業營業用房需求。2014年，批發和零售業增加值同比增速下降至9.5%，2015年前三季度進一步降至6.1%；2015年住宿和餐飲業增加值同比增長6.1%，持續低于GDP增速。批發和零售業、住宿和餐飲業增速放緩負面影響市場對商業營業用房的需求，電子商務沖擊持續存在及整體經濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續。隨著電子科技發展，電商快速擴張，網購量持續提高。快遞業務增長也直接印證了這一點，2010年以來快遞業務量保持年均50%左右的增長，2015年快遞業務量達到206億件，為2010年全年的8.8倍，網上零售正逐步侵蝕實體商業銷售市場。

3. 企業層面：新的發展空間與經營方式。隨著國內外經濟形勢的變化、房企之間競爭的加劇，房地產行業也面臨著前所未有的困難。10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，傳統單一功能的商業地產在較多城市也處于飽和狀態。在傳統住宅行業面臨拐點的前提下，房地產企業為優化增長結構，豐富增長動力，不得不制定新的發展規劃，加快產業結構的轉型升級，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面探索開發新型的產業形態，包括養老、文化、旅游地產等，另一方面，通過以參股或控股的方式進入其他行業，實現主業的多元化或徹底轉型，以恒大集團為例，2010年以來，恒大集團在原有優勢地產業務基礎上，相繼涉足人壽保險、糧油銷售、礦泉水生產等行業，大大拓展了企業的產業發展空間。

4. 政策層面：加大內需，促進消費。當前我國經濟發展正在努力從投資驅動向擴大內需轉變。我國十三五規劃綱要提出，要發揮消費對增長的基礎作用，著力擴大居民消費。未來居民在房地產方面的消費需求將進一步釋放。與此同時，第三產業增加值占比不斷增加，有利于新型地產市場整體發展。2015年前三季度第三產業增加值同比增長8.4%，高于GDP增速，在GDP中占比達到51.4%，超過第一、第二產業的總和，經濟結構持續優化。第三產業是新型商業地產的主要產業支撐，其增幅高于GDP、在GDP中占比提高，為新型地產發展帶來利好。

5. 市場層面：人口結構變化、供需關系變化。從住宅市場來看，城鎮化對于住房需求的貢獻正在逐步減弱。從行業潛在需求層面，人口結構是決定房地產市場長周期趨勢的關鍵因素。當前我國人口數量已進入拐點階段，短期內住房需求將保持平穩。從供給來看，隨著10多年房地產市場的高速增長，住房總量不足的問題在多數城市已經得到了解決，絕對短缺已不存在，部分二三線城市由于前幾年房地產行業發展過快，供過于求，出現庫存過剩。

從傳統商業地產來看，全國商業地產開發投資額增速放緩，新開工規模也明顯縮減。具體來看，2015年全國商業營業用房開發投資累計同比增速為1.8%，降幅達18.3%；新開工面積降幅較2014年擴大6.8%至10.1%。辦公樓開發投資累計同比增速下降11.2個百分點至10.1%。

住宅地產與傳統商業地產行業發展速度放緩，給新型地產帶來了機會。從供給端來看，房地產企業多元化經營趨勢明顯加快。一方面，更多房企圍繞新型房地產業態進行布局，另一方面，更多的資金也將從傳統房地產行業轉移至新型地產行業。

從需求端來看，2013年以來，城鎮居民人均可支配收入實際增速保持在7%左右，增速趨穩，推動消費增速保持穩健增長。當前消費正逐步成為拉動我國經濟增長的核心動力。當年我國儲蓄率相比其他國家仍然較高，意味著中國消費需求仍有巨大的潛在發展空間。在住房總量短缺矛盾解決、商業地產遇冷的背景下，消費需求釋放將刺激休閑養生、旅游養老等方面需求的增加，從而促進未來市場對相關營業用房的需求。

四、 我國新型地產發展面臨的問題與挑戰

盡管新型地產在我國尤其是城市地區有著很大的發展空間和市場需求，但是與傳統地產業態相比，又有其特殊性和困難性：

一方面，新型地產缺乏國內有關政策的支持以及健全的法律法規引導。以養老地產為例，作為具有社會公益屬性的項目，養老地產項目投資巨大、盈利空間較小，在土地取得、信貸資金以及相關稅費等方面均需要中央及地方政府支持，但目前相關配套優惠政策的仍然較少。在稅收政策、財政補貼等方面，不同地區對項目的扶持力度不同，取得的效果差異也較大。此外由于我國土地法律法規關于劃撥產權的相關規定，也為項目的后期運作埋下了障礙。

另一方面，國內新型地產在開發、運營模式方面不夠完善，缺乏服務和金融保險等各項成熟的軟件配套措施，在頂層機制設計方面缺乏相關經驗，導致諸多項目面臨土地成本高、回收周期長、盈利困難等問題。

五、 結論與建議

總之，在住宅地產企穩下調，傳統單一功能商業地產不斷遇冷的形勢下，未來產業融合將成為我國新型地產的發展趨勢。但是在我國特殊的經濟社會背景與發展狀況下，相關項目仍需要進一步在開發前期進行深入咨詢論證，以保證后期項目的順利運營與發展。

首先，根據當地區域環境和市場定位，選擇合適的商業模式。新型地產的開發經營不能盲目復制其他企業的成功模式，而是要明確房地產企業自身的發展定位，根據市場的潛在需求為消費者量身打造產品，充分發揮企業的核心競爭力。

其次，合理配置資源，積極與其他產業有機融合。隨著經濟的發展，人們對居住環境的要求已不僅僅限于單純的住宅消費。房地產企業應在項目的規劃設計和開發運營之中，更多需要融入人文關懷的理念和當地優質的資源，為消費者打造一種新的生活方式。

第三，提高企業創新能力，建立高素質的人才梯隊。隨著房地產行業進入發展瓶頸期，以往拿地即盈利的粗放模式不再可行，經營理念和經營方式的創新至為關鍵，房地產經濟與管理方面專業人才的重要性日益凸顯。當前新型地產發展面臨較多的挑戰性和不確定性，在前期論證、方案設計和盈利模式上均需要專業化人才隊伍的支撐。

第四，政府需要合理的引導和配套政策扶持。為促進新型地產項目，地方政府可以在土地取得、信貸資金以及相關稅費給以一定的優惠政策。此外，對于公益性的地產項目，如養老地產，可以參考美國開發養老地產的政府協助方式，采用PPP等模式進行政府-企業之間的合作融資等等。

參考文獻：

[1] 孫紅.我國商業地產經濟現狀及發展趨勢[J].商場現代化，2015，（19）：256-258.

[2] 董青馬，胡正.中國高儲蓄率是超額貨幣供給的原因嗎？――基于1992～2007年國家資金流量表的分析[J].經濟體制改革，2011，（3）：127-131.

[3] 朱菲.北京養老地產現狀調研報告[J].住宅產業， 2013，（12）：22-29.