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摘要：文章針對住宅項目開發前期策劃與規劃方案設計階段性問題，采取實例分析的方法展開具體的論述，提出項目策略與規劃方案設計的策略，供相關人員參考。經項目在實踐檢驗，堅持高品質開發思路，積極引入現代化技術手段，圍繞項目前期策劃與規劃方案設計的細節做好嚴格的把控，對保障住宅項目開發目標的實現能夠起到積極的作用。

關鍵詞：住宅項目開發；前期策劃；規劃方案

住宅地產的主要形態為公寓、別墅與普通住宅等，住宅地產開發為核心業務，同時住宅地產也是我國房地產企業的重要投資領域。根據公開的數據顯示，2020年1月至7月，全國房地產開發投資額為75325億元，同比增長3.4%。這其中住宅投資額為55682億元，占比達到84%，占主要比重。

1住宅項目開發前期策劃

1.1資料整合階段

工作人員要對住宅項目分析所需的基礎性文件和相關資料，做好全面的整理，例如規劃圖紙和市政文件等。對住宅項目開發在整個區域競爭中的行業競爭形勢做好分析，比如消費群體和成本消耗等。經過對各類數據信息的綜合分析，完成對整個項目開發的全面深化調研，切實保障項目可以滿足住宅開發市場的需求。

1.2產品策劃環節

對住宅項目開展結構化分析和測定，實現市場精準定位，通過完善前期準備，為后續管理建設以及營銷提供有力支持。在風險評估管理方面，則要綜合管理機制和盈利機制等，對各類數據信息做好調研，制訂完善的評估方案，保障項目開發策劃方案的精準性。整個項目審批環節，圍繞整個項目開展全局性分析，再做好產品的重點劃分，明確目標群體和套型結構以及市場需求等，同時對項目前期策劃工作體系展開統籌分析，確定產品的屬性價值。住宅項目的前期策劃內容主要如下。（1）客戶群體定位。對房地產開發在整個社會結構中發揮的作用進行分析，明確潛在的客戶群體，結合消費群體的消費能力評估，發揮其在項目開發環節的經濟導向作用，精準測定客戶的需求特征。（2）市場定位。圍繞項目的社會價值開展分析，例如市場分布和品牌分布等。（3）形象定位。基于項目開發所具有的核心價值，做好品牌內涵、住宅項目的市場價值等的分析，進而定位項目形象，使其符合地產項目開發的需求。（4）產品定位。住宅項目開發前期策劃和規劃設計環節，對項目開發環節對周圍社會環境造成的影響，包括正面影響或者側面影響，展開相應的分析，為項目策劃提供支持。

2住宅項目開發的規劃方案設計實例分析

2.1項目概述

以某住宅項目為例，規劃總用地面積為86900m2，規劃建設用地面積為73800m2，計容建筑面積為245016m2。建筑以高層建筑和低層連排式住宅為主。按照規劃設計方案，建筑高度為99.9m，容積率為3.32。現結合整個項目的策劃和規劃設計進行具體的分析。

2.2項目前期策劃

（1）項目區域優勢。住宅項目開發前期策劃和規劃設計實踐中，要做好區位優勢的分析。此項目位于兩條大路交匯位置往西200m，靠近高新核心區，區位優勢比較明顯。項目依托和高新核心區的緊密連接性，將項目打造為區域新興熱點區域，提高客戶認知度。工程周圍存在多條城市主干道，擁有良好的交通條件，公車和車行交通條件便利，整個區域路網比較發達。除此之外，項目還鄰近商圈，居民生活便利，擁有濃厚的居住氛圍。（2）用地資源分析。①最好資源用地。地塊位于進深很大的2號地塊東側，緊靠著東側空地，沒有噪聲干擾，同時周圍沒有用地建筑的壓迫，并且沒有商業交通人流，性質比較單純，可以自成區域，享用庭院景觀。②較好資源用地。地塊位于進深很大的2號地塊的西北側，退規劃路15m以上，從西到東的傾斜面能夠爭取多更多的南向景觀以及日照。除此之外，道路與商業位置在建筑的北側，能夠減少對主立面的干擾。③次要資源用地。地塊處于進深相對較小的1號地塊，整體來說外界的干擾很小，可以很好地享受景觀資源。（3）商業價值地塊。道路端部擁有很大的廣場空間，有著便利的交通，能夠促進商業形成。地塊的南段為獨立地塊且沿街，可以布置集中公建產品[1]。

2.3規劃方案設計

（1）產品定位。此項目用地面積為7.38萬m2，容積率為3.32，利用公式X（疊加式別墅用地面積）+Y（高層用地面積）計算，得到7.38萬m2；項目疊加面積容積率×X+高層面積容積率×Y，得到21.73萬m2。利用這兩個公式進行計算，獲得項目的指標如下：①舒適型。疊加式別墅占地面積為2.16萬m2；疊加式別墅面積為3.456萬m2；33層高層占地面積為5.22萬m2；33層高層面積為18.27萬m2。②經濟型。疊加式別墅占地面積為3.54萬m2；疊加式別墅面積為6.372萬m2；33層高層占地面積為3.84萬m2；33層高層面積為15.36萬m2。根據數據分析，規劃方案中對于疊加式別墅建筑面積控制為3.5萬～6.4萬m2；高層面積控制在15.4萬～18.3萬m2范圍內。策劃分析的結論：規劃的住宅社區以高層為主，疊加式別墅為輔，建筑面積比為1∶3，由此推算價格調整比為1∶3，也就是說高層品質的拉升帶動高層價格的提高，進而獲得更多的回報。（2）規劃結構方向。堅持資源條件以及戶型檔次成正比的原則，將最好的疊加式別墅戶型布置在最好資源用地地塊內，設計為一梯三戶的大面寬戶型；對于此資源位置，布置一梯三戶相對面積小的戶型，進而實現戶型和景觀資源的有效匹配，促使資源得到有效的利用[2]。除此之外，在路口或者緊鄰市政路的位置布置大型集中商業業態；在鄰規劃路的一側布置沿街商鋪。同時，選擇基地南端相對獨立的地塊布置酒店和公寓等產品，方便后期的經營及運作[3]。（3）產品品質的原則。按照規劃設計，一梯三戶產品的核心筒面積大約為50m2，如果想要達到85%以上的使用率，那么需要標準層面積大于340m2，因此設計的一梯三戶型面積都超過170m2。如果每個戶型的面積都不超過170m2，那么采用一梯三戶的戶型結構，以此提高戶型使用率。（4）土地利用最大化。高質量的居住社區，不僅要做好住宅建筑產品的控制，還要做好社區景觀共享資源和良好的對外形象。在進行策劃和規劃設計時，分析了周圍建筑情況，規劃設計將建筑沿著基地外圍布置，占足邊界，進而保障土地資源得到有效利用。除此之外，圍合式的空間布局要有效隔絕外圍不利因素的影響，同時使得住宅小區各個建筑都布置在中心庭院的周圍，給業主提供優質的景觀環境，促使小區生活居住環境資源的利用率得到提高[4]。（5）堅持以人為本的設計。結合現代人的生活方式和心理需求等，利用架空車庫以及立體交通等，實現對整個小區的功能劃分，形成服務公共的商業部分，機動車停車庫在下部，小區景觀與住宅在上部。將商業設置在小區外圍，為周圍小區和人群提供便利，營造良好的商業氛圍。除此之外，解決人車分流問題和動靜分區等問題，為使用者提供支持[5]。

3住宅項目開發前期策劃與規劃設計策略

3.1做好項目規劃定位

從住宅項目的開發角度分析，要堅持以人為本的原則，從居民生活需求出發，面向功能項需求，做好規劃設計，尤其是高檔小區。圍繞景觀設計和功能設計等，打造適合休養和居住的環境。圍繞空間結構和綠地資源等，進行全面的分析和規劃設計，做好建筑和道路配套及其他基礎設施等的設計，提出優質的規劃設計方案，為住宅項目開發提供支持與保障，形成高質量的規劃設計方案[6]。

3.2做好經濟性分析

住宅項目開發前期策劃與規劃設計環節，必須做好經濟性分析，分析項目開發方案的科學合理性，提出優化規劃設計的方案，指導項目開發。對設計的產品進行成本和效益分析，預測開發的效益，做到精準決策，提高規劃設計的質量。堅持經濟性導向的原則，在保障住宅項目品質的前提下做好優化分析，保障項目效益目標的實現[7]。

4結束語

綜上所述，住宅項目開發前期策劃與規劃設計，要做好功能性和經濟性等的全面把控。文章結合實例，對住宅項目開發前期策劃流程和規劃設計方案進行全面的分析，提出做好規劃定位和經濟性分析等建議，供相關人員參考。

參考文獻：

[1]郭亞杰,陳學凱.住宅房地產項目開發前期策劃與決策研究[J].城市住宅,2021,28(1):192-193.

[2]吳小兵.住宅房地產項目開發前期策劃及決策分析研究[D].成都:西南交通大學,2016.

[3]楚先鋒.地產開發項目的前期策劃與設計一體化策略(SSDI)[J].住區,2015(4):93-101.

[4]鄭雪影.中山市適老化住宅產品策劃研究[D].廣州:華南理工大學,2017.

[5]劉安娜.DL房地產開發項目投資決策研究[D].天津:天津大學,2016.

[6]寧望太.合肥蜀山住宅開發項目成本管理研究[D].成都:西南石油大學,2016.

[7]李虎,于美豹.房地產開發項目投資成本管理的控制與策略分析[J].住宅與房地產,2019(24):20.

作者：閔海廷 單位：濰坊市自然資源和規劃局奎文分局